Рекомендации эксперта для УО: Определите границы

ГДЕ ГРАНИЦА ПО ЭЛЕКТРИЧЕСКИМ СЕТЯМ?

Что по закону. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из:

  • вводных шкафов, вводно-распределительных устройств;
  • аппаратуры защиты, контроля и управления;
  • ОДПУ электрической энергии;
  • этажных щитков и шкафов;
  • осветительных установок помещений общего пользования;
  • электрических установок систем дымоудаления;
  • систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД;
  • сетей от внешней границы до ИПУ;
  • другого электрического оборудования, расположенного на сетях.

На чем вы можете настоять. Если не хотите брать на обслуживание «уличный» участок электросети, то докажите, что этот участок обеспечивает электричеством не только спорный МКД, но и кого-то еще. Достаточно будет даже соседней с домом торговой палатки, запитанной от этого участка сети.

ПРИМЕР

СУД СЧИТАЕТ, ЧТО АКТ РАЗГРАНИЧЕНИЯ НЕ ПОДТВЕРЖДАЕТ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА СЕТЬ. В судебном процессе ТСЖ просило отменить ранее принятые решения и признать незаконным бездействие администрации города (речь шла о принятии электросетей в муниципальную собственность — прим. ред.). В заседании судья указал, что акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон не подтверждают права собственности собственников помещений в МКД на спорный участок электросетей. Из этого следует, что передача электросетей в пользование ТСЖ не исключает возможность отнесения данного имущества к разряду бесхозяйного и передачи его в муниципальную собственность. Однако данный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов, поскольку отсутствует вторая составляющая, указанная в ст. 198 АПК РФ, — нарушение прав и законных интересов заявителя, т. е. ТСЖ. Электросети, обеспечивающие не только внутридомовую систему электроснабжения, но и систему за ее пределами, не могут быть включены в состав общего имущества в МКД. Такой вывод можно найти в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2016 № Ф04-4127/2016 по делу № А75-12517/2015. Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.02.2017 № Ф01-6213/2016 по делу № А43-7490/2015. По границе балансовой принадлежности проводим и границу эксплуатационной ответственности.

ГДЕ ГРАНИЦА ПО СЕТЯМ ХВС И ГВС?

Что по закону. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

  • стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, отключающих устройств;
  • ОДПУ холодной и горячей воды;
  • первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
  • механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

ВНИМАНИЕ!  ПОЧЕМУ ВАЖНО ПОДЕЛИТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ?

Причина, по которой важно знать, кто за что отвечает, по сути, одна — финансовая. Ответственному лицу придется содержать свое имущество, в том числе оплачивать потери на сетях, устранять аварийные ситуации. Если это сети «в земле», то даже простейшая авария может обойтись дорого, ведь надо раскопать, закопать, сделать благоустройство. Если на сети обнаружится некий объект (крыльцо нежилого помещения, парковка и тому подобное), то задача станет для вас практически невыполнимой. Все последствия аварий также лежат на том, в чьем ведении участок сети. Например, именно он будет отвечать на претензии потребителей.

На чем вы можете настоять. Собственники не должны нести затраты на содержание имущества, которое им не принадлежит. Нельзя утверждать, что спорный участок относится к общему имуществу только потому, что он не стоит на балансе РСО. Такую позицию отстояло ТСЖ из Хабаровска (определение Судебной коллегии ВС РФ от 21.03.2016 № 303-ЭС16-917).

ГДЕ ГРАНИЦА ПО ТЕПЛОВЫМ СЕТЯМ?

Что по закону. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из:

  • стояков;
  • обогревающих элементов;
  • регулирующей и запорной арматуры;
  • ОДПУ тепловой энергии;
  • другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей организации либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети.

На чем вы можете настоять. Рекомендуем построить свою позицию на том, что оборудование или спорный участок сети не включены в состав общего имущества в МКД. Нет соответствующего протокола общего собрания, спорный объект не упоминается в договоре управления. А для переноса места разграничения балансовой принадлежности недостаточно слов РСО о том, что участок сети ей не принадлежит, необходимо волеизъявление собственников помещений в МКД. Такие выводы содержатся в определении Верховного Суда РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014.

ВНИМАНИЕ! Граница балансовой принадлежности устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, — по границе балансовой принадлежности. Другое толкование норм права означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит. (Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014).

 

ГДЕ ГРАНИЦА ПО КАНАЛИЗАЦИОННЫМ СЕТЯМ?

Что по закону. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из:

  • канализационных выпусков;
  • фасонных частей (в т. ч. отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников);
  • стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток;
  • ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;
  • другого оборудования, расположенного в этой системе.

При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности (п. 32 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утв. постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644).

Если абоненту вода подается по бесхозяйным сетям, переданным в эксплуатацию водоканалу, граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе бесхозяйных сетей. Часто спорными участками становятся канализационные выпуски от стены МКД до первого смотрового колодца. Спор возникает, когда по окончании строительства дома застройщик не передает наружные сети канализации муниципалитету. Водоканал настаивает на том, чтобы в таких ситуациях граница эксплуатационной ответственности по канализационным сетям проходила по точке входа выпуска в первый смотровой колодец, и вот почему.

Сноска 1 Утвержден приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 951/пр.

Во-первых, внутренняя канализация — это система трубопроводов и устройств в границах внешнего контура здания и сооружений, ограниченная выпусками до первого смотрового колодца, обеспечивающая отведение сточных, дождевых и талых вод в сеть канализации (п. 3.1.6 СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01–85* Внутренний водопровод и канализация зданий»1). Отсюда водоканал делает вывод, что система канализации, включая канализационные выпуски и отводы, ответвления от стояков до первых стыковых соединений, относится к общему имуществу. Поэтому, по мнению водоканала, разграничение должно устанавливаться в месте присоединения выпуска к канализационному колодцу. Во-вторых, затраты на обслуживание и ремонт участков канализации от внешней границы МКД до первого смотрового колодца не заложены в тариф услуги водоотведения, и канализационные выпуски обслуживают только один МКД. Учитывая все эти факторы, водоканал настаивает на том, что он должен обслуживать дворовую сеть канализации, а выпуски от внешней стены МКД до колодцев — зона ответственности организации, управляющей МКД.

На чем вы можете настоять. В судебной практике сформировалась позиция о том, что канализационные выпуски МКД делятся на две части:

  • внутридомовую — находится внутри МКД до внешней границы стены дома;
  • наружную — проходит от внешней границы стены дома до стенок канализационных колодцев.

Если собственники помещений в МКД не установили решением общего собрания иное, канализационные выпуски входят в состав общего имущества только в части, находящейся внутри дома до внешней границы его стены. Прохождение наружных участков канализационных сетей по придомовой территории само по себе не относит их к общему имуществу (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.08.2016 по делу № А78-10409/2015Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.05.2016 по делу № А56-27226/2015Арбитражного суда Уральского округа от 03.10.2016 по делу № А76-4485/2015).

К отношениям между вами и РСО не применяются нормы СП 30.13330.2016. Любые СНиП применимы при проектировании и строительстве, но не при определении состава общего имущества в МКД.

Эксперт группы общественного контроля

в сфере ЖКХ                                                      Капорская Т.Г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *