СПОРЫ ПО ЖКУ

№ 1. ВСЕХ РАССУДИТ МИРОВОЙ ИЛИ РАЙОННЫЙ СУД

Споры о перерасчете платы подсудны мировому судье, а об определении порядка внесения платы — районному суду.

Практика. Положение работает для УО, ТСЖ, ЖК и потребителей.

Как работает. Денежные споры о взыскании и перерасчете платы за ЖКУ рассматривают мировые судьи. Если сумма взыскания не превышает 500 тыс. руб., то выдадут судебный приказ. Если иск связан с перерасчетом платы из-за ненадлежащего качества КУ, то при цене иска до 50 тыс. руб. мировой судья рассмотрит спор в общем исковом порядке. А вот споры об определении порядка внесения платы будет решать районный суд. Туда обращаются собственники при наличии разногласий в порядке оплаты за ЖКУ. По сложившейся практике УО вовлекают в конфликт, если она не приняла от собственников заявление о разделении лицевых счетов и формировании отдельных платежных документов на оплату ЖКУ.

ПРИМЕР.  УО ПРИВЛЕКЛИ ОТВЕТЧИКОМ В СПОРЕ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ КВАРТИРЫ. Собственники одного жилого помещения не достигли соглашения о порядке оплаты ЖКУ. УО на просьбу разделить лицевой счет квартиры ответила отказом. В результате житель подал иск в районный суд. Ответчиками по делу были привлечены УО и опекун второго собственника квартиры (апелляционное определение Самарского областного суда от 28.05.2018 по делу № 33–6188/2018).

№ 2. МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ

Споры о взыскании задолженности за ЖКУ рассматривают по месту жительства собственников и нанимателей.

Практика. Положение не работает для УО, ТСЖ, ЖК (п. 7).

Как работает. Верховный суд в 2008 году высказывал подобную позицию, но она не была четкой (решение от 10.09.2008 № ГКПИ08-1540). Суды взыскивали задолженность за ЖКУ по месту регистрации гражданина. Если собственник квартиры проживает в квартире постоянно или преимущественно, но при этом не имеет регистрации, УО и ТСЖ, ЖСК взыскивают задолженность по месту фактического жительства. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК). Суды удовлетворяют требования УО, ТСЖ, ЖСК, если последние предоставляют доказательства о факте проживания должника в жилом помещении. Это вызывает возмущение и недовольство граждан. В свою очередь, граждане доказывают, что регистрация по месту жительства является решающей в деле о взыскании задолженности, и некоторые суды по-прежнему занимают такую позицию. Например, суд передал дело о взыскании задолженности по подсудности мировому судье исходя из того, что местом жительства гражданина является место его постоянной регистрации. Доказательств, подтверждающих его проживание в спорной квартире, суду не представлено.

ПРИМЕР. ДОКАЖИТЕ, ЧТО ДОЛЖНИК-СОБСТВЕННИК ПРОЖИВАЕТ В ВАШЕМ ДОМЕ. Суд передал дело о взыскании задолженности по подсудности мировому судье в другой регион страны. УО не представила доказательств, которые подтверждают, что должник проживает в спорной квартире. Поэтому суд признал местом жительства гражданина место его постоянной регистрации (апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.05.2018 по делу № 33–8528/2018).

№ 3. ПЛАТИТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНО, ПОЛЬЗОВАТЬСЯ — НЕТ

Собственники и наниматели платят за содержание общего имущества в МКД независимо от факта его использования.

Практика. Положение эффективно работает в пользу УО, ТСЖ, ЖСК .

Как работает. Верховный суд разъяснил то, что ранее существовало в практике: платить нужно за степень благоустройства, не за факт пользования. Подобный вывод ранее сделал Президиум Высшего Арбитражного суда в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10. Собственники нежилых помещений в расчете на 1 кв. м обязаны вносить плату в том же размере, что и собственники жилых помещений. Не имеет значения, что собственник нежилого помещения не пользуется лифтами, лестничными площадками, входными группами, домофонами, подвалами и чердаками. Уменьшить ему размер платы может только общее собрание собственников на основании предложений УО, ТСЖ, ЖСК.

ПРИМЕР. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ВПРАВЕ УСТАНОВИТЬ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ. Собственники помещений на общем собрании установили различные платежи за содержание дома для собственников жилых и нежилых помещений. Конституционный суд подтвердил, что закон не запрещает учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении размера такой платы. Но правило действует только для МКД, которым управляют жилищные объединения или непосредственно собственники помещений (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

№ 4. СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПЛАТИТЬ, ДАЖЕ ЕСЛИ НЕ ПОДПИСЫВАЛ ДОГОВОР

Оплата за ЖКУ не зависит от наличия у собственника письменного договора управления с УО.

Практика. Положение эффективно работает в пользу УО.

Как работает. Отсутствие у собственника индивидуального договора управления с УО не освобождает его от участия в расходах на управление и содержание МКД. Ранее часть судов воспринимала отсутствие индивидуального договора как недоказанность договорных отношений по управлению МКД, а значит, и недоказанность обязанности платить за ЖКУ. Пленум Верховного суда расставил все по местам, и теперь у нижестоящих судов не осталось сомнений: платить за ЖКУ обязательно, даже если на руках нет письменного договора. Неправосудные акты все еще принимают, но их отменяют вышестоящие суды.

ПРИМЕР. ОТСУТСТВИЕ ДОГОВОРА НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ОТ ОБЯЗАННОСТИ ОПЛАЧИВАТЬ ЖКУ. Собственник не вносил плату за ЖКУ, так как он не заключал договор управления. Долги УО решила взыскать через суд и выиграла дело. В решении указали, что отсутствие письменного договора не освобождает собственника от бремени содержания общего имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 по делу № 33–17516/2017).

№ 5. БОЛЬШЕ — МОЖНО, МЕНЬШЕ — НЕЛЬЗЯ

Конкретный перечень работ и услуг, условия их выполнения и оказания определяют на общем собрании собственников. ИНДЕКСАЦИЮ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ ПРИЗНАЛИ НЕЗАКОННОЙ

Практика. Положение работает для УО, ТСЖ, ЖК и потребителей.

Как работает. Вывод суда уточняет положения закона (ч. 7 ст. 156, ч. 1.2 ст. 161 ЖК). Перечень работ и услуг для каждого МКД не может быть меньше того, который предусмотрен постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Его не могут уменьшить даже собственники помещений. А вот дополнить обязательный перечень новыми видами работ и услуг можно. Для этого общее собрание в МКД должно принять решение по правилам статей 44–46 Жилищного кодекса. Если, к примеру, общее собрание решит установить систему видеонаблюдения и охраны, то УО и ТСЖ наделят правом его реализовать и включить оплату за обслуживание системы в платежные документы. Требования собственников об исключении из состава платы таких дополнительных услуг суды не удовлетворяют. Если же УО без решения общего собрания включит дополнительные работы и услуги в платежный документ, такие действия суд признает незаконными.

ПРИМЕР. СУД ПРИЗНАЛ ПЛАТУ ЗА ПОДГОТОВКУ КВИТАНЦИЙ НЕЗАКОННОЙ

ГЖИ обязала УО сделать перерасчет платы и вернуть жителям деньги за дополнительную услугу. Причина — УО начисляла плату за формирование квитанций, но такую услугу и плату за нее собственники не утверждали. УО обжаловала предписание, но суд признал его законным и обоснованным (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 по делу № А56-68880/2017).

№ 6. ЗАТРАТЫ ПРИДЕТСЯ ОБОСНОВАТЬ

Размер платы за жилое помещение не может быть произвольным.

Практика. Положение работает в пользу УО и жилищных объединений, но его эффективность зависит от надлежащего доказывания.

Как работает. Суды поддерживают подход об экономической обоснованности утверждаемого собственниками размера платы за содержание жилого помещения, но с оговоркой. Недостаточно сказать, что на 10 руб. за 1 кв. м невозможно обслуживать МКД. УО должна доказать, что ее предложения по размеру платы не были учтены, а плата, утвержденная собственниками, несоразмерна минимальному перечню работ и услуг. В подтверждение нужно представить в суд собственный детализированный расчет. Если управляющий не сможет обосновать свой размер платы, суд обяжет исполнять решение собрания собственников, каким бы несправедливым оно ни казалось.

ПРИМЕР. СУД ПРИЗНАЛ ПЛАТУ, УТВЕРЖДЕННУЮ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ, НЕЗАКОННОЙ. Собственники помещений снизили размер платы за содержание дома. Доказательств экономической обоснованности такой платы не представили. Поэтому УО успешно обжаловала решение общего собрания (решение Кировского районного суда г. Омска от 25.09.2017 по делу № 2-4168/2017).

№ 7. МЕНЯТЬ РАЗМЕР ПЛАТЫ НУЖНО ПО СОГЛАСИЮ ОБЕИХ СТОРОН

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения.

Практика. Положение работает не в пользу УО.

Как работает. В суде УО безуспешно ссылаются на положение договора управления об односторонней индексации размера платы. Ссылаются на пассивность собственников в вопросах утверждения нового размера платы, на обоснованность повышения платы. Эти аргументы уже не работают. Сначала законодатель установил запрет на любое одностороннее изменение договора с потребителем (п. 2 ст. 310 ГК). Следом Верховный суд объяснил, что утвердить новый размер платы за жилое помещение может только общее собрание собственников помещений.

ПРИМЕР. ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ МОГУТ УВЕЛИЧИТЬ ТОЛЬКО СОБСТВЕННИКИ

ГЖИ оштрафовала директора УО за индексирование размера платы за содержание жилого помещения. Суд поддержал решение инспектора и указал, что изменение размера платы возможно только по решению общего собрания. УО не может в одностороннем порядке изменить размер платы, даже если такое условие есть в договоре управления (решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 11.09.2017 по делу № 12–551/2017).

№ 8. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ

Решение общего собрания собственников об утверждении порядка определения размера платы за содержание жилого помещения, признанное судом недействительным, не применяется. Плата подлежит перерасчету согласно прежним условиям договора управления МКД.

Практика. Положение работает, хотя толкование судов не является единообразным.

Как работает. Если решение собрания об утверждении порядка определения размера платы за содержание дома признали недействительным, УО должна применять ранее утвержденный размер. И только если такой размер не утверждали, можно использовать муниципальный размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК). УО не вправе начислять плату, не согласованную с собственниками. Суд в таком случае обяжет сделать перерасчет (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 по делу № А45-32593/2017). Совершенно иначе суды воспринимают ситуацию, когда решение собрания об утверждении размера платы и выборе УО ничтожно. В таком случае понесенные УО затраты на обслуживание МКД суд признает неосновательным обогащением. Размер убытков определяют исходя из размера платы, который установил орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК).

ПРИМЕР. НИЧТОЖНОСТЬ ПРОТОКОЛА ОБЩЕГО СОБРАНИЯ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ СОБСТВЕННИКА ОТ ОПЛАТЫ ЖКУ. Должник утверждал, что у УО нет законных оснований начислять ему плату за жилищные услуги, так как организацию избрали с нарушением норм ЖК. Три судебных инстанции поддержали позицию должника, но Верховный суд отменил их решения. Суд указал, что факт признания протокола общего собрания о выборе УО ничтожным, не освобождает собственника от обязанности оплачивать ЖКУ (определение Верховного суда от 21.12.2017 по делу № 306-ЭС17-9061).

№ 9. ПОТРЕБИТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ

Если качество услуг было нарушено или их не оказывали, потребитель может потребовать: возмещения убытков, уплаты неустойки и штрафа, компенсации морального вреда.

Практика. Положение работает в пользу потребителей.

Как работает. Вывод Верховного суда основан на Законе о защите прав потребителей. Если КУ ненадлежащего качества, то потребитель получает полную компенсацию причиненного ему вреда. Потребительский штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей уплачивается при отказе добровольного досудебного удовлетворения претензий потребителя. Управляющую МКД организацию освободят от ответственности, если она докажет действие обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК, п. 4 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Ссылка на вину РСО или подрядной организации не освободит УО и ТСЖ от ответственности, но даст возможность уменьшить размер взыскиваемой компенсации.

ПРИМЕР. ПОТРЕБИТЕЛЮ ОТКАЗАЛИ ВО ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ ЗА ДЛИТЕЛЬНОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ РЕМОНТА. В результате повреждения кровли залило квартиры. УО отказалась компенсировать причиненный собственникам ущерб. В суде они взыскали моральный вред, расходы на ремонт и потребительский штраф. Во взыскании неустойки за длительное невыполнение УО ремонта квартир суд отказал. В решении указал, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 23.09.2003 № 170, не содержат требований по срокам выполнения текущих работ (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.01.2018 по делу № 2–386/2016).

№ 10. УВЕЛИЧИЛИ СПИСОК СРЕДСТВ ДОКАЗЫВАНИЯ

Показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта — эти и другие средства доказывания теперь разрешены для подтверждения факта неоказания или ненадлежащего оказания КУ.

Практика. Положение работает для потребителей.

Как работает. Потребители могут использовать любые законные средства доказывания, а не только акт о нарушении качества КУ (ст. 55 ГПК). К ним относят показания свидетелей, заключение эксперта, аудио- и видеозапись, судебное решение. Аналогичные правила применяют и при доказывании некачественных жилищных услуг, а также в случае споров между УО, ТСЖ, ЖСК с РСО (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2018 по делу № А53-30665/2017). Собственники со ссылкой на разъяснение Верховного суда приводят в качестве доказательств жалобы в ГЖИ и прокуратуру, коллективные претензии в УО, показания членов семьи, очевидно злоупотребляя средствами доказывания. Но суд принимает не любое доказательство, а лишь допустимое, подлинное и относимое. Потому жалобы и коллективные претензии в адрес УО не могут считаться достаточными и убедительными, чтобы доказать ненадлежащее качество КУ. Коллективные акты собственников, составленные по иным спорным вопросам или полученные спустя длительный промежуток времени после факта предоставления некачественной услуги, признают недопустимыми доказательствами. Обстановка на фотоснимке, видеозаписи должна соответствовать фактическим обстоятельствам произошедшего, когда не остается сомнений, где и когда имело место нарушение. Иначе такая фиксация не может быть допустимым доказательством

ПРИМЕР. АКТОВ ОБСЛЕДОВАНИЯ КВАРТИРЫ И КРОВЛИ НЕДОСТАТОЧНО ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ НЕКАЧЕСТВЕННЫМИ. Председатель совета МКД заявил о некачественных жилищных услугах, которые оказывала УО. В качестве доказательств предъявил акт затопления квартиры одного из жителей из-за поврежденной кровли и акт обследования чердачного помещения. Суд посчитал, что такие акты не доказывают факта некачественного оказания услуг и не могут быть основанием для перерасчета платы за содержание жилого помещения (апелляционное определение Омского областного суда от 04.04.2018 по делу № 33–2160/2018).

В ТЕКСТЕ ИСПОЛЬЗОВАНЫ МАТЕРИАЛЫ http://e.mk-dom.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *