Организациям, управляющим МКД, для выполнения своих задач иногда требуется обеспечение доступа в помещения собственников. На практике возникают ситуации, когда собственники не пускают работников УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК. В этом случае приходится УО отстаивать свои интересы в судебном порядке. Суды идут навстречу организациям, управляющим МКД, в части обеспечения доступа в помещения МКД при необходимости проведения работ.
Правовая основа. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг), предусмотрены три ситуации, в которых организация, управляющая МКД, вправе требовать обеспечения доступа в жилое помещение:
- необходимость проведения плановых работ;
- аварийная ситуация;
- введение режима ограничения предоставления КУ.
- Как организовать плановый осмотр помещения собственника
В первую очередь УО должны уведомить собственника о необходимости попасть в занимаемое им помещение.
Потребитель обязан обеспечить доступ в свое помещение представителю УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК как исполнителю КУ для осмотра санитарного и технического оборудования (подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг).
Частота, с которой собственник обязан впускать сотрудников УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, – не более одного раза в три месяца. Для выполнения ремонтных работ доступ должен предоставляться по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
УО обязана согласовать с потребителем время доступа в помещение для проведения работ. Уведомление о необходимости обеспечения доступа должно содержать:
- дату и время проведения работ, вид работ и их продолжительность;
- номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иные дату и время проведения работ, но не позднее пяти рабочих дней со дня получения уведомления;
- должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.
Требования к письменному уведомлению определены подп. «о» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг. Согласовать время допуска в помещение можно устно. Но если собственник не пойдет УО навстречу, то время будет упущено, а письменных доказательств для суда не окажется. УО направляет потребителю уведомление с указанием даты и времени проведения работ и предложением сообщить иные удобные дату и время проведения работ. У УО должно остаться подтверждение направления извещения, поэтому рекомендуется вручать его под подпись или посылать телеграммой либо заказным письмом. Потребитель должен сообщить УО удобные ему дату и время допуска в помещение для проведения проверки. Если он не выходит на связь, УО должны направить повторное уведомление. Если потребитель не отвечает на уведомления либо два раза и более не допустил представителей исполнителя в помещение, необходимо составить акт. В форме акта о недопуске в помещение УО необходимо предусмотреть подписи его представителя и собственника помещения. На случай отказа собственника открыть дверь и подписать акт УО может предусмотреть возможность подписи двумя незаинтересованными лицами. Такой порядок уведомления собственника установлен п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг.С хема действий УО как исполнителя коммунальных услуг для получения допуска в помещение собственника приведена на рисунке.
Примеры судебных решений
- Иск об обязании обеспечить доступ в помещение для производства работ по демонтажу ванны и облицованного плиткой короба.
Обстоятельства дела. В октябре 2015 года в связи с обращением одного из собственников жилого помещения о происходящем затоплении квартиры комиссией УО было проведено обследование вышерасположенной квартиры. В ходе обследования было установлено, что в пострадавшей квартире с перекрытий капает вода, на потолке имеются сырые желтые пятна от пролития. При обследовании вышерасположенной квартиры установлено, что в ней проведена перепланировка и переоборудование, стояки ХВС, ГВС, канализации закрыты несъемным коробом и облицованы керамической плиткой, доступ к стоякам ограничен, т. к. в этом месте установлена ванна. Под ванной, возле стояков наблюдается образование влаги, перекрытие сырое. Предоставить доступ для проведения ремонтных работ и устранения течи собственник квартиры отказался.
Решение суда. Иск удовлетворен частично. В требовании о демонтаже ванны и короба отказано. Суд указал, что доказательств необходимости совершения подобных действий не представлено (см. апелляционное определение Нижегородского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-10176/2016).
- Иск об обязании обеспечить доступ к вентканалу.
Обстоятельства дела. В результате перепланировки собственник закрыл вентканал, тем самым перекрыв к нему доступ. В основном суды удовлетворяют иски об обеспечении доступа в помещение собственника
Решение суда. В удовлетворении иска отказано. Суд указал, что каких‑либо заключений специалистов о месте нахождения вентиляционного канала, перечне действий, необходимых для его открытия, которые должен совершить собственник помещения, как и достоверных доказательств, свидетельствующих о наличии в квартире ответчика второго закрытого им вентканала, в материалы дела не представлено. Проведенная ответчиком перепланировка не влияет на характеристики надежности и безопасности здания и соответствует СНиП 3.05‑01‑85 «Внутренние санитарно-технические нормы» (см. апелляционное определение Самарского областного суда от 18.05.2016 по делу № 33-6150/2016).
- Иск о разрешении принудительно вскрыть жилое помещение в присутствии уполномоченных лиц.
Обстоятельства дела. В помещении находится одна из верхних точек системы отопления, оборудованная арматурой для выпуска воздуха. Начат отопительный сезон. Ответчик в помещении не проживает, в силу чего отсутствует возможность проведения работ по выпуску воздуха из системы отопления. Возможны аварийные ситуации.
Решение суда. В удовлетворении иска отказано. Суд отметил, что каких-либо аварийных ситуаций в доме не возникало, жалоб на качество коммунальных услуг не поступало, оснований для обеспечения срочного доступа в жилое помещение не имеется (см. апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.04.2016 по делу № 33-1109/2016).
- Иск об обеспечении доступа для проведения ремонтных работ.
Обстоятельства дела. Основанием для иска стало обращение собственника одной из квартир, который указал, что на протяжении нескольких лет у него из крана для горячей воды течет холодная. Комиссией в составе представителей УО и подрядной организации было установлено, что требуется замена участка трубы между квартирой заявителя и вышерасположенной квартирой (выявлен засор).
Решение суда. Требование УО удовлетворено. Необходимость в проведении ремонтных работ подтверждена доказательствами. Установлено, что ответчики отказываются обеспечить доступ в принадлежащие им жилые помещения для выполнения необходимых работ. В удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы было отказано, т. к. ответчик не представил никаких доказательств, опровергающих заключения специалистов управляющей и подрядной организаций (см. апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2016 по делу № 33-9764/2016).
- Иск об обеспечении доступа для проведения обследования и восстановления циркуляции в системе теплоснабжения.
Обстоятельства дела. В аварийно-диспетчерскую службу УО поступают обращения собственников с жалобами на отсутствие отопления по стояку. В ходе обследования установлено, что причиной отсутствия отопления в помещениях по стояку является нарушение в системе теплоснабжения, проходящей через жилое помещение. Доступ к стоякам системы отопления для обследования и ликвидации аварийной ситуации не предоставлен, о чем составлен соответствующий акт.
Решение суда. Иск удовлетворен. УО как исполнителю КУ законом предоставлено право требовать от собственников жилых помещений обеспечить допуск своих представителей в квартиры для осмотра состояния общедомового имущества (инженерных коммуникаций). Процедура уведомления собственника о необходимости обеспечить доступ соблюдена (см. апелляционное определение Магаданского областного суда от 12.05.2015 № 33-439/2015 по делу № 2–241/2015).
- Какие выводы нужно сделать УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК
По итогам проведенного анализа сформулируем рекомендации, которые помогут попасть в квартиры и другие помещения без суда.
1) Чтобы обеспечить доступ в помещение собственника, соблюдайте установленную процедуру его уведомления.
2) Отказы в обеспечении доступа фиксируйте с помощью фото- или видеосъемки, пригласите для установления факта недопуска сотрудников правоохранительных органов. Обязательно составляйте акт.
3) Учитывайте, что требование об обеспечении доступа должно иметь техническое обоснование. Идеально наличие заключения специализированной организации, имеющей допуск СРО, о возможности проведения работ только при наличии доступа в квартиру или нежилое помещение.
На практике, конечно, к услугам подобных специализированных компаний управляющие организации и жилищные объединения прибегают редко. Поэтому достаточным доказательством будет, например, акт, составленный представителями УО и подрядчика, выполняющего соответствующие работы.
4) Мотивируйте необходимость допуска ссылками на строительные нормы и правила, по возможности – на технический паспорт и иную техническую документацию на МКД.
Документация на МКД позволит установить, что конкретная часть общего имущества действительно расположена к квартире или нежилом помещении, доступ в которые вы требуете через суд.
5) При возможности визуального осмотра помещения фиксируйте наличие коробов и иных несанкционированных перепланировок, не позволяющих обеспечить доступ к сантехническому оборудованию. В иске обязательно указывайте на необходимость их демонтажа.
[1] в тексте использованы материалы http://e.mk-dom.ru