КАК УБЕДИТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОТРАТИТЬ ДЕНЬГИ НА ДОМ
Долги — это головная боль, полностью собрать не удается даже обязательные платежи. Если же встает вопрос о дополнительных сборах, собственники вообще не хотят об этом слышать. Мы расскажем вам, как до них достучаться и какие аргументы нужно привести, чтобы собрать средства на текущий ремонт. «Текущий ремонт» — широкое понятие, поэтому для простоты рассмотрим пример косметического ремонта в подъездах МКД. Весной такой ремонт имеет еще и психологический аспект, т. к. за зиму все устали и хотят обновления. Цель УО— подготовить смету, которая устроит собственников.
ПОЧЕМУ ПОТРЕБУЮТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Дополнительные сборы с собственников помещений понадобятся в том случае, если косметический ремонт в подъездах МКД не предусмотрен:
- договором управления МКД;
- сметой ТСЖ, ЖК или иного СПК на год.
Решение о текущем ремонте общее собрание принимает отдельно, но плата за текущий ремонт включена в состав платы за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение и размер взносов в жилищном объединении зависят от перечня работ и услуг, выполняемых и оказываемых УО или жилищным объединением соответственно. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок их оказания и выполнения утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Эти работы выполняются за счет платы за жилое помещение. Работы и услуги, которые не входят в минимальный перечень и не предусмотрены договором управления (для жилищного объединения — сметой), должны выполняться на основании решения общего собрания. Важно понимать следующее: нельзя не выполнять работы из минимального перечня и нельзя выполнять работы, не предусмотренные минимальным перечнем и договором (сметой). В первом случае получается, что вы не выполняете необходимый минимум работ, а во втором — навязываете услуги, которые собственники не заказывали. А это нарушение.
КАК ПРОВЕСТИ ПОДГОТОВИТЕЛЬНУЮ РАБОТУ
Подготовительную работу должны проводить УО и СОВЕТ МКД. Члены совета МКД — это самые активные собственники помещений. Если совета МКД нет или он есть только на бумаге, развесьте в подъездах МКД специальные информационные листовки (рисунок).
Результатом предварительной работы будут согласованные исходные данные для составления сметы работ и положительно настроенная часть жителей дома.
КАК НАЙТИ КОНТАКТ УО С СОБСТВЕННИКАМИ
К СВЕДЕНИЮ. Состоянию подъездов жители дома придают особое значение. Сложно убедить их в том, что, например, утепление труб и замена участков инженерных коммуникаций — это более важные работы. По качеству косметического ремонта подъезда формируется общественное мнение о работе организации, управляющей МКД. Помните, что ответственным собственник становится тогда, когда заботится о состоянии своего подъезда. Предложите собственникам помещений в МКД принять участие в осмотре общего имущества. Граждане, имеющие активную позицию и обладающие свободным временем, с удовольствием примут предложение УО. Активные граждане почувствуют себя участниками процесса и смогут увидеть, из чего состоит работа УО. Ведь большинство собственников уверены, что УО только собирает деньги и больше ничего не делает. Объясните жителям, что сотрудники УО работают в то же время, что и сами жители, поэтому увидеть их за работой успевают не все. Ряд работ проводится в подвале или на чердаке — наблюдать за ними жители тоже не могут. Привлекать жителей дома желательно на постоянной основе. УО должна больше информировать собственников помещений о том, что происходит в их доме, для этого необходимо развешивать информационные объявления. Заранее размещайте примерно такие сообщения:
- «Внимание! 10 февраля будет работать техника по уборке снега — просьба убрать припаркованные около дома машины»;
- «Уважаемые жители! 10 августа проведена опрессовка системы отопления. Если вы заметили подтеки около радиаторов, сообщите в диспетчерскую по телефону 333‑22‑1»;
- «Уважаемые мамы! 14 апреля с 10:00 до 12:00 будут выполняться работы по благоустройству детской площадки: покраска качелей, скамеек, засыпка песка в песочницу. Просьба отнестить с пониманием».
КАК ВЕСТИ СЕБЯ ПРИ ОСМОТРЕ. Рекомендуем сначала провести осмотр самостоятельно и только потом приглашать собственников. Предварительный осмотр позволит заранее:
- подготовить перечень необходимых работ;
- сформулировать, почему они не выполнены силами УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК ранее;
- выработать предложения, как провести работы и на чем сэкономить.
Итак, время осмотра назначено, собрались приглашенные лица. Покажите собственникам недостатки в состоянии элементов общего имущества, устранение которых требует дополнительного финансирования. Подготовьте для собственников квалифицированную консультацию по технологии и материалам, которые могут быть использованы при ремонте, по срокам ремонта, по оборудованию, которое может быть установлено в подъезде для повышения комфортности проживания.Выявили при осмотре дефект — сделайте соответствующие замеры. Они пригодятся при определении объемов работ. Попутно разъясните присутствующим технологии ремонта, поскольку затем элементарные ремонтные работы войдут в смету. Запишите предложения присутствующих собственников по цвету, виду отделки стен, потолков и др. Если применение тех или иных материалов невозможно — объясните почему. Например, это ведет к нарушению требований пожарной безопасности, санитарных норм, технологий ремонта и пр. Расскажите о существовании строительных, санитарных и других нормативов.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ОФОРМИТЬ
По результатам осмотра оформляйте акты. Если провели инструментальный контроль — включите его результаты в акт. Если к осмотру понадобилось привлечь специализированную организацию, то в акте укажите, какой дополнительный мониторинг кем проведен, и сделайте ссылку на документ, подготовленный такой организацией. Приглашенная организация должна составить отдельный документ о результатах проведенной диагностики и передать его вам. На основании акта осмотра составьте дефектную ведомость. Она станет исходным документом для составления сметы. Смету по косметическому ремонту подъезда составляйте на основании акта весеннего осмотра и соответствующей дефектной ведомости.
КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ ОФОРМЛЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Документы, которые вы оформили при осмотре, используйте для подготовки сметы. Смету составляйте на основании:
- замеров;
- данных технического паспорта о площади стен, потолков, лестничных клеток и лифтовых холлов, перил, ограждений лестниц, оконных и дверных заполнений, внешних и внутренних поверхностей подоконников, подлежащих окраске, и о других параметрах подъезда;
- элементарных работ.
Определить перечень элементарных работ помогают специальные программы по составлению строительных смет. В таких программах состав элементарных работ и количество требуемых материалов определяются автоматически в зависимости от объема предполагаемого ремонта. Единичную стоимость (стоимость на единицу объема ремонта) помогут определить сборники, которые разрабатывают специальные учреждения. В единичную стоимость входят расходы на оплату труда рабочих, социальные отчисления, расходы на материальные ресурсы, расходы на управление, общеэксплуатационные расходы и налоги, сборы и платежи, расходы на эксплуатацию машин и механизмов. Обязательно легализуйте проведенные мероприятия: заручитесь решением общего собрания (нужен протокол) и оформите дополнительное соглашение к договору управления.
ВНИМАНИЕ! СОБСТВЕННИКИ УЧАСТВУЮТ В СОСТАВЛЕНИИ СМЕТЫ, НО НЕ УТВЕРЖДАЮТ ЕЕ
Смета, несмотря на детальность составления, остается формальным расчетом итоговой цены. Никто не вправе потребовать от исполнителя работ (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) подтверждения указанных в смете расходов на зарплату, на закупку материалов и пр. Возможно, при ремонте будут использованы запасы организации. Поэтому ориентироваться на сметные расчеты необходимо, но стоимость работ по косметическому ремонту подъезда все же будет договорной.