Семинар для сотрудников Национальной библиотеки им.А.М.Горького — ПРАВОЗАЩИТНЫЙ ЦЕНТР" "Живи Как Хозяин

Вопросы на встрече

1) В последнее время жители жалуются, что пени стали очень большими — почему? людям приходится платить чуть ли не в два раза больше, хотя времени от образования долга проходит не так уж и много

Размер пени зависит от того, сколько именно дней не производилась оплата. Раньше было так: пени начисляли, если вы не заплатили до 10 числа месяца, следующего за месяцем начисления. Теперь же действует следующая схема: до 30 дней пени не начисляется, с 31 по 90 день платежа размер пени будет таким же, как и ранее – 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки; с 91 дня пени вырастут до 1/130 от ставки рефинансирования. Обращаю внимание на то, что ставка периодически изменяется, и мы можем не успевать следить за этим, поэтому актуальную ставку проверяйте пожалуйста в интернете отдельно. Именно эту цифру и используют при расчетах пени. . Насколько обоснованно вам начисляют пени можете на конкретном примере:

Должник — Иванов
Сумма долга — 1000 (одна тысяча) рублей
Крайняя дата расчета за коммунальные услуги — 10-е число следующего месяца
Месяц, за который не поступила оплата, — июль 2018 г.
Ставка ЦБ с 2 марта до 16 сентября — 7,25%, с 17 сентября — 7,5%, а с 17 декабря — 7,75%.
Текущие платежи — вносятся своевременно и в полном объеме, новые долги не накапливаются
Сумма пени за просрочку 7 месяцев (до 9 марта 2019 г.) — ?

Иванов должен был заплатить за июль не позже 10 августа. Но денег на оплату долга у него не было. Неустойку начинают считать с 31-го дня просрочки, то есть с 10 сентября 2018 года. На тот момент действовала ставка рефинансирования в размере 7,25%. Размер штрафа — 1/300 ставки, то есть на долг ежедневно будут начислять 0,024% (7,25% / 300 = 0,024%). Таким образом, с 10 по 16 сентября (7 дней), неустойка для Иванова составит:

7 дней х 0,024% х 1000 рублей = 1,68 рубля

С 17 сентября ставка ЦБ РФ повысилась до 7,5%. Поэтому за непогашение долга на 10 октября 2018 года Иванову насчитают еще:

24 дня [с 17 сентября по 10 октября, включительно] х 0,025% [7,5% / 300] х 1000 рублей = 6 рублей.

В общей сложности за месяц просрочки с 10 сентября по 10 октября должнику придется заплатить

1,68 + 6 = 7,68 рубля.

Предположим, что Иванов не сможет рассчитаться в ближайшие три месяца. Поскольку с 31-го по 90-й день включительно неустойка рассчитывается с учетом ставки 1/300, то с 11 октября по 9 декабря 2018 года (при условии, что за этот период основные показатели не изменятся) дополнительно насчитают:

60 дней х 0,025% х 1000 рублей = 16,5 рубля.

В дальнейшем штрафы увеличиваются. С 91-го дня надо использовать в расчетах уже 1/130 ставки ЦБ РФ. Допустим, что она сохранится на уровне 7,75%, и рассчитаем сумму неустойки еще на 3 месяца (с 10 декабря 2018 по 9 марта 2019 года, включительно). Она составит:

90 дней х 0,06% [7,75% / 130] х 1000 рублей = 54 рубля.

Такие несложные расчеты показали, что при задолженности в 1 тысячу за просрочку в 6 месяцев начислят чуть менее 80 рублей (7,68 + 16,5 + 54 = 78,18 рубля). Сумма ориентировочная и может измениться, если будут пересмотрены ключевые показатели.

2) Насколько законно, что мы платим за горячую воду два раза — водоканалу и тгк? при этом мы платим и за отопление, и за горячую воду и в те месяцы, когда в квартирах отсутствует и то, и другое. Перерасчет за горячую воду произвели только тем, кто подал заявление, в то время как горячей воды не было у всего города. И совсем мне не понять, что за традиция с оплатой за отопление в летние месяцы, когда его нет.

Во-первых, за горячую воду в МУП «Водоканал» платить не нужно. Оплата за горячую воду в ПАО «ТГК-14» зависит от вида системы теплоснабжения: открытая или закрытая система водо и -теплоснабжения. При открытой системе горячая вода поступает из сети отопления.

При закрытой системе холодная вода подогревается как внутри дома (бойлер, теплообменник и т.п.), так и вне дома (центральные тепловые пункты (ЦТП)).

В случае, если горячая вода приготавливается внутри дома, то исполнителем по этой услуге может быть только ваша управляющая организация или ТСЖ.

При открытой же системе – исполнителем может быть как управляющая организация / ТСЖ, так и ресурсоснабжающая, в зависимости от того, заключен ли между этими организациями договор ресурсоснабжения.

Поэтому, при разных системах существуют свои особенности при расчете платы. Так же на расчет платы влияет наличие или отсутствие общедомового прибора учета (ОДПУ).

Если разобраться в структуре платы за горячую воду, то мы обнаружим, что с 01.01.2018 в г. Улан-Удэ установлен норматив на подогрев 1 куб.м горячей воды (0,05119 Гкал/куб.м). С этого момента установлены двухкомпонентные тарифы на горячую воду (горячее водоснабжение). То есть отдельно учитывается компонент на холодную воду и компонент на тепловую энергию, но в сумме которые образуют плату за горячее водоснабжение. Познакомиться с расчетами можно в Приложении № 2 к Правилам № 354.

При закрытых системах компонент на холодную воду равен тарифу, утвержденному для холодного водоснабжения, при открытой – равен тарифу, установленному для теплоносителя.

Встречаются случаи, когда при закрытой системе теплоснабжения (через теплообменник), жители платят за горячую воду не в ПАО «ТГК-14», а в МУП «Водоканал».

Внимание! Прежде всего они платят ЗА ОБЪЕМ потребленной воды по системе горячего водоснабжения, не по тарифам горячего водоснабжения, а по тарифу как за холодное водоснабжение, то есть, фактически, оплачивая один из двух компонентов – компонент на холодную воду. Компонент же на тепловую энергию такие дома оплачивают в составе платы за отопление, ведь ОДПУ на общем вводе в дом зафиксировал объем тепловой энергии, затраченной как на отопление, так и на нужды приготовления горячей воды в теплообменнике. На сколько это законно – вопрос к надзорным органам, со своей же стороны скажем, что в таком случае – жителям дополнительно приходится оплачивать тепловые потери на циркуляцию горячей воды по системе горячего водоснабжения.

СПРАВОЧНО. В соответствии с разделом 6 Правил № 354:

42(1). Оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов — в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года.

В многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и жилом доме, который не оборудован индивидуальным прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 2, 2(1), 2(3) и 2(4) приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги по отоплению.

В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3 и 3(4) приложения N 2 к настоящим Правилам на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.

В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором хотя бы одно, но не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3(1) и 3(4) приложения N 2 к настоящим Правилам на основании показаний индивидуального и (или) общего (квартирного) и коллективного (общедомового) приборов учета тепловой энергии.

В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3(3) и 3(4) приложения N 2 к настоящим Правилам на основании показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.

В жилом доме, который оборудован индивидуальным прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3(4) и 3(5) приложения N 2 к настоящим Правилам на основании показаний индивидуального прибора учета тепловой энергии.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива может быть установлена более частая в течение года периодичность проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителям в указанном в настоящем абзаце многоквартирном доме, в случае осуществления оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода. В случае выхода из строя, отсутствия показаний или наличия факта нарушения целостности пломбы хотя бы одного распределителя в жилом или нежилом помещении многоквартирного дома такое помещение приравнивается к помещениям, не оборудованным распределителями.

При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода при открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения) в случае, если узел учета тепловой энергии многоквартирного дома оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, учитывающим общий объем (количество) тепловой энергии, потребленной на нужды отопления и горячего водоснабжения, для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению в соответствии с положениями абзацев третьего — пятого настоящего пункта объем (количество) тепловой энергии, потребленной за расчетный период на нужды отопления, в течение отопительного периода определяется как разность объема (количества) потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенного на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом, и произведения объема (количества) потребленной за расчетный период тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенного исходя из норматива расхода тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и объема (количества) горячей воды, потребленной в помещениях многоквартирного дома и на общедомовые нужды.

При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода в случае, если при открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения) в многоквартирном доме коллективные (общедомовые) приборы учета установлены раздельно в системе отопления и в системе горячего водоснабжения, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с положениями абзацев третьего — пятого настоящего пункта.

При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода объем (количество) тепловой энергии в размере, определенном на основании показаний индивидуального и (или) общего (квартирного) приборов учета тепловой энергии, используется при расчете размера платы за коммунальную услугу по отоплению за тот расчетный период, в котором потребителем были переданы показания приборов учета. При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года показания индивидуального и (или) общего (квартирного) приборов учета тепловой энергии используются при проведении корректировки за прошедший год.

Далее, граждане утверждают, что «Перерасчет за горячую воду произвели только тем, кто подал заявление, в то время как горячей воды не было у всего города.»

Действительно, в настоящее время в Российской Федерации действует заявительный характер, перерасчет массово могут сделать в случае, если в интересах неопределенного круга лиц вынесет представление или обратится в суд надзорный орган, например, прокуратура.

«И совсем мне не понять, что за традиция с оплатой за отопление в летние месяцы, когда его нет.»

СПРАВОЧНО. В соответствии с разделом 6 Правил № 354:

…

42(2). Способ оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода применяется с начала отопительного периода в году, следующем за годом, в котором органом государственной власти субъекта Российской Федерации принято решение о выборе такого способа, а способ оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года — с 1 июля года, следующего за годом, в котором органом государственной власти субъекта Российской Федерации принято решение о выборе такого способа.

В случае принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения об изменении способа оплаты коммунальной услуги по отоплению исполнитель осуществляет корректировку размера платы за коммунальную услугу по отоплению в I квартале календарного года, следующего за годом, в котором происходит изменение способа оплаты, в соответствии с формулой 6(1) приложения N 2 к настоящим Правилам.

Таким образом, по итогу года производится сверка предъявленного к оплате объема потребления соответствующего коммунального ресурса с фактическим. И, если предположить добросовестность исполнителя услуги, что он вас не обсчитает, при переплате излишне уплаченные суммы вам должны вернуть на лицевой счет в счет покрытия будущих начислений, а если же вы не доплатили, то вам выставят доначисление. В итоге баланс интересов сойдется, никто с вас лишнего взять не должен.

3) Мы столкнулись с такой проблемой. Каждый месяц тгк-14 выставляет какие-то невообразимые суммы. Как выяснилось, наша управляющая компания не сделала поверку счетчиков в подъезде, поэтому нам считают общедомовое отопление так — в месяц 1800 рублей. В последний раз нам насчитали сразу за три месяца, итого с каждой квартиры вышло 5400. Когда мы пришли жаловаться в тгк-14, нам пригрозили, что могут выставить счет сразу за год по этому «среднему чеку». Насколько это законно? Учитывая, что мы оплачиваем услуги УК, по чьей вине нам не сделали поверку. Возместят ли нам деньги, когда поверка все-таки произойдет?

Из вопроса не ясно, о каких счетчиках идет речь? По тексту указано, что они (во множественном числе) установлены в подъезде. Значит напрашивается мысль, что речь всё же идет об индивидуальны приборах учета (ИПУ) тепловой энергии, так как общедомовый прибор учета (ОДПУ) устанавливается не в подъезде, а в тепловом узле подвального помещения. Если же, речь об ИПУ, то Управляющая организация не несет никакой ответственности за несвоевременную поверку ИПУ, так как у нее нет такого обязательства (при условии, что между ней и вами не заключен отдельный договор, в котором урегулировано это условие).

СПРАВОЧНО. В соответствии с Разделом 7 Правил № 354

«81. Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.»

Таким образом, именно на вас, как на собственнике ИПУ, лежит бремя своевременной поверки ИПУ, а значит и все негативные последствия в случае несвоевременной поверки или замене ИПУ.

В соответствии с Разделом 6 Правил № 354

«59. Плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления — исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) настоящих Правил при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета), а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления — не менее 3 месяцев отопительного периода в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) настоящих Правил при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета), в следующих случаях и за указанные расчетные периоды:

а) в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, определяемого периодом времени до очередной поверки, — начиная с даты, когда наступили указанные события, а если дату установить невозможно, — то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего установленным требованиям индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд для жилого помещения и не более 2 расчетных периодов подряд для нежилого помещения;

…

59(1). Плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды за расчетный период, с учетом положений пункта 44 настоящих Правил, а также плата за коммунальную услугу отопления определяются исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления — исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления), а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления — не менее 3 месяцев отопительного периода) — начиная с даты, когда вышел из строя или был утрачен ранее введенный в эксплуатацию коллективный (общедомовый) прибор учета либо истек срок его эксплуатации, а если дату установить невозможно, — то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего установленным требованиям коллективного (общедомового) прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд.

59(2). …

Если период работы индивидуального или общего (квартирного) прибора учета тепловой энергии составил менее 3 месяцев отопительного периода, в случаях, указанных в пункте 59 настоящих Правил, плата за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителям в жилых или нежилых помещениях многоквартирного дома, оборудованного коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, определяется в соответствии с положениями абзацев третьего — пятого пункта 42(1) настоящих Правил.

60(1). По истечении указанного в пункте 59(1) настоящих Правил предельного количества расчетных периодов, за которые плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, и плата за коммунальную услугу по отоплению определяются по данным, предусмотренным указанным пунктом, в случае если собственники помещений в многоквартирном доме не обеспечили в установленном порядке восстановление работоспособности вышедшего из строя или замену утраченного ранее и введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, а также замену такого прибора учета по истечении срока его эксплуатации, плата за коммунальные услуги за расчетный период рассчитывается:

…

за коммунальную услугу по отоплению — в порядке, указанном в абзаце втором пункта 42(1) настоящих Правил.

42(1). Оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов — в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года.

Если многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и при этом жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, оборудованы распределителями, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с положениями абзацев третьего и четвертого настоящего пункта и подлежит 1 раз в год корректировке исполнителем в соответствии с формулой 6 приложения N 2 к настоящим Правилам. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива может быть установлена более частая в течение года периодичность проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителям в указанном в настоящем абзаце многоквартирном доме, в случае осуществления оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода. В случае выхода из строя, отсутствия показаний или наличия факта нарушения целостности пломбы хотя бы одного распределителя в жилом или нежилом помещении многоквартирного дома такое помещение приравнивается к помещениям, не оборудованным распределителями.

4) Наша УК сменилась другой, в которой утверждают, что долги, накопленные при предыдущей компании, теперь следует отдавать им. Насколько это законно? Мы волнуемся, что долг выплатим, но он останется за нами «висеть».

В случае, если у вас накопилась задолженность перед прежней УК — она будет пытаться заставить вас оплатить задолженность перед ней, поэтому важно знать, кому переходят долги при ее смене.

В этом случае новая УК потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу, и также будет пытаться взыскать задолженность. Причем, квитанции об оплате могут приходит одновременно от двух УК и некоторые жильцы пребывают от этого в шоковом состоянии. Как показывает практика, нередко они в таких случаях вообще перестают платить, пока компании между собой не разберутся.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавая их правомерности. Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании. Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона, считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение. А уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

Алгоритм ваших действий таков:

1. Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию. Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней. Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382 ГК РФ).

Внимание! Вы можете не платить долг новому кредитору, пока он не предъявит вам письменные и официально заверенные доказательства, что к нему перешло право требования (п.1 статьи 385 ГК РФ).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины.

Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание. Избавиться от ее начислений можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Пеня за задолженность может начисляться только при наличии таких документов:

Договор цессии.
Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК.
Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов.
Акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.
Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07).

Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.

Вы имеете право получить по запросу копии всех документов, которые касаются общего имущества собственников дома. Если хоть одного из них нет, или вы нашли в нем неточности, договор передачи долга может быть признан ничтожным (Постановление ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08).

2. Попробуйте собрать факты, подтверждающие, что вы не платили по счетам из-за плохого качества услуг УК. С подобным прецедентом можно ознакомиться в тексте апелляционного определения Ярославского областного суда от 04.03.2013 N33-1423/2013.

Вспомните все случаи, когда при прежней УК не убирался мусор во дворе, была низкая температура батарей, перебои с водой, электроэнергией. Когда прежняя УК не соблюдала Правила, утвержденные 13.08.2006 ПП РФ №491, Закон о защите прав потребителей.

Соберите подписи соседей, которые подтвердят, что такие факты действительно были.

Важно! Если новая УК не насчитывает вам комиссию за свои действия по взиманию старого долга и счета приходят в той же сумме, что и раньше, договор уступки между УК может быть расценен как дарение, запрещенное между коммерческими организациями(п.4 ст.575 ГК РФ ). Согласно ст.168 ГК РФ такой договор уступки требований является ничтожным.

Если новая УК пытается взимать с вас комиссию в добавление к прежнему долгу, налицо нарушены ваши интересы. Собственникам выгоднее быть должными прежнему кредитору, чего и следует добиваться от суда.

5) Возможно ли отказаться от фонда капитального ремонта в пользу своего тсж? Сколько лет платим в этот фонд, толку никакого нет и, кажется, ремонт даже не предвидится. За эти годы мы могли бы накопить на ремонт самостоятельно.

Да, возможно. Сбор денежных средств на капитальный ремонт и организация его выполнения является правом жилищного товарищества (ТСЖ).

Форма таких сборов определяется на общем сборе владельцев помещений. Общее собрание может постановить создать фонд капитального ремонта, если большинство собравшихся владельцев жилья проголосуют за его создание, в соответствии с ч. 5 п. 2 статьи 145 ЖК РФ.

Собранные средства могут храниться: на специальном банковском депозите или в Фонде капитального ремонта.

Жильцы самостоятельно выбирают место хранения на общем собрании (п. 3 статьи 170 ЖК РФ). Что такое специальный счёт по капитальному ремонту? Это особый банковский депозит, предназначенный для хранения и управления денежными средствами, целевым назначением которых является осуществление капитального ремонта домов.

ВАЖНО! Трата денег со специального счёта возможна только в соответствии со сметой ремонтных работ, утверждение перечня которых является исключительным правом ТСЖ, открывшего данный депозит (пункт 1 статьи 137 ЖК РФ). По данному счёту возможно осуществление следующих операций:

-Поступление денег за счёт взносов жильцов, пеней за просрочку таких взносов и субсидий из бюджета.

-Оплата капитального ремонта согласно смете по платёжным документам, представленным в банк ответственным лицом.

-Погашение кредитов, целевым назначением которых являлся капремонт. Перечисление размещённых средств на другой спецсчет, по решению собрания членов товарищества.

-Величина депозита может увеличиваться при начислении банком процентов за размещение средств.

Для открытия спецсчёта необходимо проведение общего сбора собственников-членов ТСЖ, на котором должны быть приняты решения по следующим вопросам:

Создание фонда капитального ремонта.

Хранение фонда капремонта на спецсчете.

Определение размера ежемесячных платежей в данный фонд.

Выбор ответственного лица, управляющего счётом.

Если фонд капремонта уже в ТСЖ создан и находится в ведении регионального оператора, то необходимо принять решение о передачи средств фонда на созданный банковский депозит.

ВНИМАНИЕ! На специальном депозите могут быть размещены финансовые ресурсы фонда, созданного только владельцами жилых и нежилых помещений одного дома.

Протокол собрания с решением необходимо переслать в бухгалтерию регионального Фонда кап.ремонта, и деньги будут перечислены на депозит согласно п. 5 статьи 173 ЖК РФ

ВНИМАНИЕ! При принятии решения о размере взносов важно учесть, что такие взносы не должны быть меньше установленного в Бурятии минимума (п.1 ч. 4 статьи 170 ЖК РФ).

Ну, а региональному оператору предпочитают доверять те, кто не хочет сам заниматься проблемой ремонта.

Как контролируется эта сфера? В надежные ли руки попали ваши честно заработанные «кровные» — можно не волноваться. Контроль за их оборотом осуществляется Росфинмониторингом, прокуратурой, Счетной палатой.

Если вдруг случилось нечто непредвиденное и деньги пропали, Фонду капитального ремонта придется возмещать этот капитал из собственных средств.

Кстати и сами владельцы спецсчетов обязаны регулярно предоставлять отчет в Жилищную инспекцию (раз в квартал). Игнорирование этого обязательства влечет за собой штраф. Может ли собственник попросить отчета? Как узнать, сколько денег на счету дома на капремонт?

Вообще-то и просить не надо отчета — Управляющая компания сама обязана в течение первого квартала каждого года представлять хозяевам квартир отчет о средствах на капитальный ремонт (ст. 162, ч.11 ЖК).

Также управляющая организация это обязана сделать по запросу — в течение максимум пяти дней (Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года) после поступления письменного обращения.

Не захотят — можно сослаться на Постановление Правительства № 731 от 23 сентября 2010 года, где как раз и утверждены, что и в каком объеме может быть оглашено жильцам

В капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства, в республике он ограничен, так как это скажется на оплате и включает лишь ремонт крыши, ремонт системы водо, тепло, и энергоснабжения.

6) Сколько сейчас тсж в Улан-Удэ? Насколько успешна схема «собственники управляют сами»? Если успешна, то можно ли в будущем совсем отказаться от услуг УК?

В Бурятии обслуживают и управляют жилым фондом 127 — управляющих компаний, 74 — товарищества собственников жилья, всего — 210 организаций.

Доля ТСЖ в управлении МКД составляет 37% (данные на сайтах разнятся, но перевеса в сторону ТСЖ не наблюдается). Право выбора формы управления МКД – за собственниками.

Целесообразность создания ТСЖ – вопрос спорный. Важно оценить, насколько выгодно будет создание такого органа самоуправления. Взвесить все «за» и «против». Перевес в ту или иную сторону будет зависеть от многих факторов, которые необходимо будет учесть.

Справка. ТСЖ – установленная законом форма управления имуществом, при котором ответственность за обслуживание дома несут все собственники жилья.

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления.

От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ. Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства: капитальный ремонт за счет местного или гос.бюджета; равные, в сравнении с иными формами управления, условия по содержанию и ремонту жилых помещений; щадящие условия кредитования, вплоть до оплаты части процентной ставки для товарищества.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом случае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле с учетом общей площади МКД:

БСО = (Трудовые расходы на каждого сотрудника ТСЖ) + (Расходы на материально-техническое обеспечение х Доля жильца в общей собственности)

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание. Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

Плюсы при управлении ТСЖ:

1. Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом.

В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.

2.Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.

3. Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.

4. Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В ТСЖ качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

Минусы:

1. Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.

2. Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.

3. Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

Тем не менее, в оплате есть свои Плюсы:

Пониженные нормы расчета. На оплату электроэнергии при ТСЖ используется социальная норма расчета потребления, что снижает платеж по данному пункту.

Оплата только за использованные ресурсы. Для снижения оплаты руководство ТСЖ часто устанавливает приборы учета (счетчики) на тепло, на воду и на электричество, что тоже уменьшает цифры в квитанции.

Выбор контрагентов. Так как жильцы в праве сами решать, с какими организациями сотрудничать, они могут выбрать более выгодный по цене вариант.

Минусы в оплате:

1. Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.

2. Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании МКД есть Плюсы:

1. Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.

2. Возможность контролировать качество проводимых работ.

3. Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь». В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы :

1.Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы. При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте Плюсы:

1. Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы. Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.

Минусы:

1. Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.

2. Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов: Хорошее состояние дома. Наличие грамотного управляющего. Платежеспособность жильцов. Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).

7) Куда жаловаться, если а) видишь, что УК не справляется со своими обязанностями и дом ветшает, б) подозреваешь, что переплачиваешь за коммунальные услуги

За качественным осуществлением деятельности коммунальных служб следит множество государственных органов на различных уровнях.

Высшее положение и наибольшее влияние имеет прокуратура Республики Бурятия. Эта служба контролирует работу всех структур и организаций республики. Прокуратура рассматривает нарушения, допущенные жилищно-коммунальными хозяйствами, и на региональном, и на местном уровнях.

Органы самоуправления также занимаются регулированием деятельности служб.

На региональном уровне работает Госжилстройнадзор. В г.Улан-Удэ — Муниципальная жилищная инспекция. В эти инстанции следует обращаться по поводу:

Рационального использования и обеспечения функционирования общедомового имущества.
Признания помещения аварийным.
Размера оплаты за ремонтные работы и законности их проведения.
Соответствия информации, которую предоставляет управляющая компания, регламентированным стандартам.
Составления и заключения соглашений о предоставлении услуг с коммунальными службами.
Формирования денежных фондов на капитальный ремонт общедомового имущества и отчета о расходах в течение всего процесса.
Соблюдения предписаний о сохранности жилья.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ. Жилищная инспекция занимается и другими вопросами, касающимися качественного исполнения ЖКХ своих прямых обязанностей. Госжилнадзор проверяет документацию и в случае обнаружения нарушений проводит выездную проверку.

На региональном уровне работает Республиканская служба по тарифам. В ее ведении находятся тарифы на оплату энергоресурсов, контроль над ними, проверка на соответствие действующему законодательству. Нормативы использования также находятся в ведении службы

Качеством коммунальных услуг заведует Роспотребнадзор. Эта служба гарантирует исполнение санитарных, экологических и прочих норм, установленных законодательством.

Местные службы выполняют те же функции, что органы регионального масштаба. Они руководствуются Жилищным кодексом РФ, Постановлением Правительства № 493 и указаниями служб регионального уровня. Работу компаний-поставщиков контролируют органы местного самоуправления и муниципалитеты.

Так как контролем за деятельностью ЖКХ занимаются сразу несколько государственных органов, подать жалобу можно во множество инстанций. Главное – делать это не одновременно, а последовательно, начиная с малого. При обнаружении неполадок в работе коммунальных служб в первую очередь следует написать заявление на имя директора управляющей компании. По закону ответ должен прийти через три рабочих дня с момента получения жалобы на ЖКХ.

ВАЖНО. Если ответ не получен и меры по устранению нарушений не приняты, следует обратиться в вышестоящие инстанции.

К вышестоящим инстанциям относятся:

Госжилнадзор, или жилищная инспекция.

Роспотребнадзор.

Городская администрация.

Прокуратура.

Суд.

Решать вопрос в судебном порядке придется в том случае, если предыдущие жалобы не были рассмотрены. Если же организация, контролирующая деятельность ЖКХ, не согласна с фактом нарушения, следует свериться с нормативными документами и убедиться в том, что нарушение законодательства все-таки есть. Причиной игнорирования заявления могут так же являться неофициальное оформление жалобы на ЖКХ или отсутствие конкретной причины недовольства.

Добавить комментарий Отменить ответ