Группа общественного контроля в сфере ЖКХ при подготовке МКД к отопительному сезону 2018 г-2019 гг. проверит исполнение своей претензии «О нарушении правил предоставления коммунальных услуг по отоплению управляющей организацией ООО «РОС» Группой общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Республики Бурятия 20.09.2017 г. по заявлению гр. Р., собственника жилого помещения (квартиры) №.. в многоквартирном доме 31 по улице Партизанская, г. Улан-Удэ установлено отсутствие радиаторов отопления в жилом помещении. Из заявления гр.Р.. следует, что отопительный радиатор был демонтирован в июне 2013 года лицами, представившимися работниками ПАО «ТГК-14». В указанный период многоквартирный дом управлялся ООО «ЖЭУ-4», которое с 15.09.2015 г. прекратилось по соглашению общества и собственников помещений в указанном доме. В соответствии с Реестром, размещенном на сайте Госстройжилнадзор РБ и информации с сайта Реформа ЖКХ (Протокол внеочередного общего собрания собственников дома 31 по улице Партизанская, г. Улан-Удэ от 25 сентября 2016 г., договора управления б/н, без даты) с 01 октября 2016 г. и по настоящее время в многоквартирном доме выбрано управление управляющей организацией ООО «РОС». В силу положений пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, далее – Правила №491) ООО «РОС», приступив к управлению домом, произвела оценку технического состояния многоквартирного дома на 01.01.2016 г., включая систему инженерно-технического обеспечения — теплового узла, систем теплоснабжения и горячего водоснабжения, и осмотр общего имущества в целях обеспечения своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Положениями подпункта «е» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011, далее – Правила №354), потребитель обязан допускать исполнителя (управляющую организацию), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.
Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено: «При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Подпунктом «д» пункта 10 Правил 491 установлено: «Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме». Пунктом 5 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ установлено: «Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством РФ».
Из взаимосвязи законодательных норм и правил, приложения № 1 к договору управления многоквартирным домом Акта оценки технического состояния общего имущества на 01.01.2016 г. следует, что управляющая организация ООО «РОС» была осведомлена, что в жилом помещении гр.Р. отсутствуют обогревательные приборы, входящие в состав внутридомовой системы теплоснабжения дома.
Частью 15 статьи 14 Федерального закона № 190-ФЗ «О теплоснабжении» установлен запрет на перевод жилых помещений в многоквартирных домах на отопление с использованием индивидуальных источников тепловой энергии. Перечень таких источников определяется правилами подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения. Данный запрет установлен в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, что ущемляет права других собственников на получение качественных услуг.
Демонтаж отопительных приборов, даже если они и являются личным имуществом как и изменение других параметров элементов системы отопления, находящихся в помещении собственника, относятся к работам по переустройству помещения и требуют согласования его проекта с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ), а также выраженного в письменной форме согласия всех собственников (ст.36 ЖК РФ).
Управляющей организации необходимо было установить причину демонтажа радиаторов отопления и, в отсутствие надлежаще оформленных разрешительных документов, понудить виновных к ее восстановлению, независимо от того, кто производил демонтаж отопительных приборов — представители ресурсоснабжающей организации ТГК-14 или собственники.
В силу вышеизложенного, демонтаж радиаторов центрального отопления без соответствующего разрешения не может свидетельствовать о расторжении договора энергоснабжения и не освобождает собственника от обязанности производить оплату услуг теплоснабжения независимо от причин демонтажа.
Пунктом 3 (глава II) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила №354) установлено, что предоставление коммунальной услуги по отоплению осуществляется круглосуточно в течение отопительного периода бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении N 1, но не более 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца.
До настоящего времени управляющей организацией ООО «РОС» не приняты меры по приведению системы теплоснабжения многоквартирного дома №31 по улице Партизанской в соответствие с требованиями жилищного законодательства и правилам оценки ее готовности к отопительному периоду.
Бездействие управляющей организации ОО «РОС» выражается в нарушении правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом при подготовке к отопительному сезону в 2017-2018 гг., а также ее не соответствие установленным требованиям в отопительный период 2016-2017 гг., чем нарушены права и законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме и не обеспечено их безопасное проживание.
На основании изложенного, группа общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Республики Бурятия направляет запрос:в МЖИ г.Улан-Удэ:
- Приведение системы теплоснабжения дома в соответствие с требованиями законовв отопительный период 2017-2018 гг. посредством восстановления радиаторов в квартире 12 многоквартирного дома 31 по улице Партизанская, г. Улан-Удэ силами управляющей организации ООО «РОС»;
- Привлечения управляющей организации ООО «РОС» к административной ответственности за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом по указанному адресу.
Управляющая компания в своей деятельности по управлению МКД выступает в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами. При этом она ограничена законом в реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом дома. Это значит, что некоторые вопросы вправе решать только ОСС, но УО представляет интересы собственников.