ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКИ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО И ПРЕДСЕДАТЕЛЯ В ЖИЛИЩНОМ ОБЪЕДИНЕНИИ

1. КТО МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ ТСЖ

Председателем жилищного объединения может быть только собственник помещения в МКД — член этого объединения. Есть четыре ограничения для тех, кто хочет стать председателем ТСЖ — их установил Жилищный кодекс.

Председатель ТСЖ вступает в должность в порядке, который закреплен в статьях 146 и 147 Жилищного кодекса и уставе товарищества. Председателя могут избирать:

  • члены правления ТСЖ— простым большинством голосов от присутствующих на заседании;
  • общее собрание членов ТСЖ— простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на нем.

В уставе товарищества можно ужесточить, но не упростить требования к избранию председателя (рисунок 1). Например, можно установить, что за кандидатуру председателя должны проголосовать две трети присутствующих на заседании правления, а не просто большинство присутствующих на заседании членов правления

РИС.1 ФОРМУЛИРОВКИ В УСТАВЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ О ВЫБОРЕ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

 2. ОГРАНИЧЕНИЯ ДЛЯ КАНДИДАТОВ В ПРЕДСЕДАТЕЛИ ТСЖ

Председателем товарищества собственников жилья не может быть лицо:

  • с которым товарищество заключило договор управления;
  • занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило до говор управления;
  • которое является членом ревизионной комиссии (ревизором) товарищества;
  • совмещает свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору.

Эти ограничения следуют из положений части 3.1 статьи 147 Жилищного кодекса.

  1. КТО МОЖЕТ БЫТЬ УПРАВЛЯЮЩИМ

Управляющим может быть гражданин, которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ. Юридическое лицо тоже может стать управляющим в ТСЖ.

  1. КАК ОФОРМИТЬ  ПРЕДСЕДАТЕЛЯ И УПРАВЛЯЮЩЕГО
    В ОДНОМ ТСЖ

Работу председателя товарищества и управляющего нужно оформлять по-разному. Это связано с тем, что у них различный статус: председатель — выборная должность, а управляющий — наемный управленец.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ БЕЗ УПРАВЛЯЮЩЕГО — ДА, УПРАВЛЯЮЩИЙ БЕЗ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ — НЕТ

Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель (ст. 148149 ЖК). Соответствующая компетенция должна быть прописана в уставе. В таблице мы сравнили, какие документы нужно оформить, когда в ТСЖ есть и председатель, и управляющий. Должность и размер вознаграждения включают в штатное расписание, и их должно утвердить общее собрание членов товарищества в составе годовой сметы (ст. 145 ЖК). Право ТСЖ заключить гражданско-правовой договор, чтобы обеспечить управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества, предусмотрено статьей 137 Жилищного кодекса.

К СВЕДЕНИЮ. Размер вознаграждения председателя ТСЖ устанавливает общее собрание членов товарищества (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК). Характер вознаграждения (единовременный или периодический) не определен положениями Жилищного кодекса, поэтому его нужно утвердить на собрании. Согласно статье 129 Трудового кодекса зарплата — это именно вознаграждение, о котором упоминается в пункте 11 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 № 11АП-9919/2015 по делу № А72-4171/2015).

  1. НА ОСНОВАНИИ ЧЕГО ДЕЙСТВУЮТ ПРЕДСЕДАТЕЛЬ И УПРАВЛЯЮЩИЙ

У председателя и управляющего разные полномочия и, соответственно, разные документы, дающие право совершать действия от имени товарищества. Председатель жилищного объединения осуществляет свои права и обязанности на основании:

  • устава;
  • решений правления и общего собрания членов жилищного объединения;
  • других локальных актов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Управляющий действует на основании:

  • устава — если его полномочия предусмотрены уставом;
  • договора, заключенного с жилищным объединением;
  • доверенности — если ему необходимо представлять интересы ТСЖво властных органах и организациях.

Доверенность оформляют с учетом требований главы 10 Гражданского кодекса. В документе должны быть указаны полномочия управляющего, которые он вправе осуществлять от имени жилищного объединения. Объем полномочий в доверенности должен соответствовать положениям договора, заключенного с управляющим (устава, если в нем прописаны полномочия управляющего, должностной инструкции и т. д.). Это необходимо для того, чтобы сделки, которые совершает управляющий, суд не признал недействительными по статье 174 Гражданского кодекса. К примеру, определением Высшего арбитражного суда от 20.02.2013 № ВАС-892/13 по делу № А55-17552/2011в передаче дела в Президиум ВАС отказано потому, что председателем ЖСК избрали лицо, не являющееся членом кооператива. Впоследствии председатель в нарушение закона передал свои полномочия третьему лицу. Получилось, что спорный договор купли-продажи от имени кооператива общество заключило в отсутствие на то соответствующих полномочий.

  1. КОГДА ПРЕКРАЩАЮТСЯ ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ И УПРАВЛЯЮЩЕГО

Прекращение полномочий председателя жилищного объединения независимо от причин сводится к его переизбранию.

ВАЖНО! При смене председателя жилищное объединение обязано в течение трех рабочих дней сообщить соответствующие сведения в регистрирующий орган по месту своего нахождения (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Решение о прекращении полномочий председателя ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества или его правление — в зависимости от порядка, предусмотренного уставом ТСЖ. А вот момент прекращения полномочий вызывает споры. На практике жилищные объединения сталкиваются с ситуацией, когда председатель правления не переизбран по истечении срока его полномочий. В этой связи возникает опасение, что он действует незаконно. Судебная практика идет по пути признания легитимности полномочий такого председателя. Суды указывают, что само по себе истечение предельного срока избрания председателя, установленного жилищным законодательством и уставом товарищества, не влечет за собой автоматического прекращения полномочий.

 ПРИМЕР. ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ НЕ ПРЕКРАЩАЮТСЯ АВТОМАТИЧЕСКИ

Истечение срока, на который в соответствии с законом и уставом избирается председатель ТСЖ, является основанием для возбуждения процедуры созыва общего собрания членов товарищества с целью избрания нового председателя, но не прекращения его полномочий. Такие выводы изложены в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2012 № 33–5857. Полномочия управляющего прекращаются на основании условий договора, по которому он работает. Формально это прекращение срока действия договора или его расторжение. Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. К расторжению гражданско-правового договора с управляющим применяются нормы главы 29 Гражданского кодекса. К отношениям с управляющим по трудовому договору применяются нормы главы 13 Трудового кодекса. Решение о расторжении договора с управляющим принимают уполномоченные лица жилищного объединения в том же порядке, что и заключали договор.

7. МОЖНО ПРИОСТАНОВИТЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ТСЖ ДО МОМЕНТА ИЗБРАНИЯ НОВОГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ? Нет, нельзя. Правление избирает из своего состава председателя ТСЖ, если это право уставом не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. Решение о прекращении полномочий председателя принимают в аналогичном порядке, который должен быть закреплен в уставе (п. 3 ст. 147 ЖК). Возможность приостановления деятельности председателя ТСЖ законом не предусмотрена. Данные выводы подтверждает судебная практика. В постановлении от 09.11.2012 по делу № А56-41912/2011 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что решение общего собрания членов ТСЖ о приостановлении исполнения председателем товарищества своих полномочий не может быть квалифицировано как прекращающее его статус в качестве единоличного исполнительного органа управления юрлица. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил данное решение в силе (постановление от 26.02.2013 по делу № А56-41912/2011).

в тесте использованы материалы http://e.mk-dom.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *