За девять месяцев 2019 года в России принято множество поправок в действующее законодательство и новые нормативно-правовые акты.
1.В январе 2019 года вступили в силу сразу два постановления Правительства РФ, которые касаются выбора или назначения организации для управления многоквартирным домом: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616.
ПП РФ № 1541 определило новые правила проведения открытого конкурса по отбору УО для управления домом:
1) в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления;
2) при отборе компании не учитывается стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества:
3) есть только один основной перечень работ и услуг, который утверждает организатор конкурса; победителем конкурса признаётся компания, предложившая выполнить указанный перечень за наименьший размер платы;
Участники конкурса при этом с 1 января 2019 года должны отвечать двум новым требованиям: не иметь подтверждённой задолженности перед РСО и задолженности по уплате административных штрафов за нарушения в сфере управления МКД.
ПП РФ № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников:
1)УО назначает орган местного самоуправления, выбирая её из составленного перечня. Компании, чтобы попасть в такой перечень, нужно подать в муниципалитет соответствующую заявку или же принять в 2019 году участие в любом открытом конкурсе по выбору управляющей организации.
Подробно С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.
Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги.
Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы. При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:
1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.
2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.
3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым. Также с 1 января 2019 года появились два новых требования к участникам конкурса: отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда; и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
6 важных изменений для УО в законодательстве в декабре 2018 года
1.При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня. Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.
Муниципалитет самостоятельно решает: какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа; назначает управляющую организацию, которая будет это делать.
УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2019 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75). Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.
УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.
То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня. Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.
Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).
Взять на заметку Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов: где собственники не выбрали или не реализовали форму управления, от которых отказались управляющие организации, по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.
Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616.
В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.
Несколько изменений в 2019 году коснулись лицензионных требований к УО, штрафов за их нарушение и полномочий органов ГЖИ наказывать управляющие организации за нарушения.
С 1 марта 2019 года все управляющие организации должны иметь свою аварийно-диспетчерскую службу, и АДС обязана работать в соответствии с жёсткими требованиями ПП РФ № 416 в редакции ПП РФ № 331.
Несоответствие требований работы АДС нормам законодательства признаётся грубым нарушением лицензионных требований согласно ПП РФ № 1090, за которые с 29 марта введено отдельное административное наказание.
Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ ввёл в ст. 14.1.3 КоАП РФ часть 3. Согласно новой норме за грубое нарушение лицензионных требований предусмотрены штрафы: для должностных лиц – от 100 тысяч до 250 тысяч рублей или дисквалификация на срок до трёх лет; для юридических лиц – от 300 тысяч до 350 тысяч рублей.
Согласно Федеральному закону от 18.07.2019 № 180-ФЗ: с 29 июля 2019 года ГЖН имеет право налагать административные штрафы на управляющие организации и их должностных лиц за отсутствующие или находящиеся в плохом состоянии пандусы и перила в многоквартирных домах.
Штрафы за неприменение ККТ отложены для управляющих организаций, и отменены для ТСЖ и кооперативов
С начала года много говорили о вступлении в силу с 1 июля 2019 года требований № 54-ФЗ, которые обязывают управляющие организации применять онлайн-кассы.
Законодатели также не обошли внимание этот вопрос и приняли ряд законодательных актов, которые позволили не применять ККТ в определённых случаях и отложили штрафы за отсутствие онлайн-касс.
Федеральным законом от 03.07.2019 № 171-ФЗ до 1 июля 2020 года штрафы за неприменение ККТ при расчётах за услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, включая услуги РСО.
Штрафы за грубое нарушение лицензионных требований Статью 14.1.3 КоАП РФ дополнили частью 3, которая установила административную ответственность для управляющих организаций за управление домами с грубым нарушением лицензионных требований. Для должностных лиц предусмотрен штраф в размере от 100 000 до 250 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. Для юридических лиц – от 300 000 до 350 000 рублей. За подобное нарушение лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несёт административную ответственность как юридическое лицо.
За что можно получить штраф:
- постановлением от 13.09.2018 № 1090 введено восемь грубых нарушений. Штраф можно получить за нарушение минимального перечня работ и услуг, повлекшее причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью людей. При этом, нарушение должно подтверждать вступившее в законную силу решение суда.
- Непроведение гидравлических испытаний узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления для надлежащего содержания систем теплоснабжения также может грозить штрафом.
- Управляющим организациям следует внимательнее относиться к срокам заключения договоров о выполнении работ на содержание ВДГО (Внутридомовое газовое оборудование), обслуживания и ремонта лифтов. Их нужно заключить в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления МКД.
- Грубым нарушением лицензионных требований является неисполнение УО обязанностей по договору управления – не заключение договоров с РСО на приобретение коммунальных ресурсов для содержания общего имущества в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления. Лицензиат рискует получить штраф по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ, если у него есть признанный им или подтверждённый судом долг перед РСО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств. В таком случае юристы рекомендуют управляющим организациям не признавать задолженность, то есть не подписывать акты. А если дело дойдёт до суда ‒ до вынесения судебного решения постараться погасить долг текущими платежами.
- Отказ от передачи технической документации на дом ‒ также грубое нарушение лицензионных требований. Даже за такую мелочь как не передача ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, лицензиатам грозит штраф до 350 000 рублей. Нельзя не прекратить управлять домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ. Исключение ‒ УО продолжает управлять домом пока не выбрана новая организация, ТСЖ или ЖК, или собственники не заключили договоры с РСО и договоры на содержание и ремонт общего имущества (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
- с 1 марта 2019 г. ‒ нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания. Аварийная служба работает 24/7, в течение дня поступает несколько десятков звонков. И если случится так, что диспетчер не успеет ответить на звонок жителя дома в течение 5 минут, вовремя обработать заявку или проинформировать жителя о сроках выполнения, управляющей организации могут назначить штраф в 350 тысяч рублей.
- С 29 марта 2019 г. Дела о нарушениях лицензионных требований теперь будут рассматривать не судьи, а органы государственного жилищного надзора: И даже не важно, что ввели повышенные штрафы за грубые нарушения лицензионных требований и не снизили ответственность за рядовые нарушения: вкрутить лампочку по предписанию ГЖН по-прежнему стоит столько же, сколько качественный ремонт пятиэтажного подъезда.
- ГЖН – в отличие от судей – не смогут принять решение о назначении разумного штрафа «ниже низкого», оценив, например, такие аспекты, как добросовестность. В случае с перегоревшей лампочкой суд мог бы изучить график осмотров подъезда и если УК его соблюдала, и лампочка перегорела между осмотрами, и при этом не было обращений в аварийку, а в момент проверки ГЖН на объект вышел электрик и вкрутил новую, суд мог бы отказать в назначении наказания. ГЖН так не сможет, это вне их регламента, и инспектор просто проверит – горит лампочка или нет. И если нет – мы вкрутим её за 250 тысяч. Иначе возмутится уже прокуратура, и мы начнём терять разумных и добрых инспекторов.
При этом УО не лишаются права на судебную защиту. Они могут обжаловать постановление об административной ответственности в судебном порядке.
Конечно, это связано с финансовыми и временными издержками. Напомню, что аналогичный порядок действовал для УО по ст. 7.22 КоАП РФ. В 98 % случаев суды признавали факт привлечения по ст. 7.22 КоАП законным. Сейчас эта статья применяется только к жилищным объединениям.
Здесь будет аналогичная ситуация: усмотрение суда будет предопределено выводами, сделанными надзорным органом. А значит, состязательность в процессе будет формальной. И все бремя доказывания того, что состав и событие правонарушения отсутствовали, ляжет на УО. Необходимо привести дела в порядок и ответственнее относиться к проверкам ГЖИ и жалобам собственников в это ведомство.
Коллекторам запретили взыскивать долги за ЖКУ, а УО обязали в исках указывать идентификаторы должников: Управляющие организации обязаны вести претензионно-исковую работу по взысканию задолженности жителей домов за ЖКУ согласно ПП РФ № 416. 26 июля 2019 вступил в силу Федеральный закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ о запрете передавать коллекторским агентствам долги за жилищно-коммунальные услуги. Взыскивать долги через суд УО, ТСЖ и РСО теперь должны самостоятельно, а заключённый такими организациями с коллекторами договор уступки долга признаётся ничтожным.
Приняты и изменения в сфере взыскания УО с жителей многоквартирных домов задолженности за ЖКУ через суд.
Так, с 1 октября 2019 года, подавая исковое заявление, организация обязана указывать в нём дополнительные идентификационное сведения личности должников согласно Федеральному закону от 28.11.2018 № 451-ФЗ, к которым, согласно п. 3 ч. 2 ст. 125 АПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК РФ в редакции № 451-ФЗ, относятся:
Для физического лица:
страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС),
индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН),
серия и номер документа, удостоверяющего личность,
основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя,
серия и номер водительского удостоверения,
серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства.
Для юридического лица:
идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
При отсутствии таких данных в заявлении иск будет оставлен без движения согласно ч. 1 ст. 128 АПК РФ, п. 3 п. 1 ст. 125 ГПК РФ. Исковая работа с должниками станет практически невозможной, что скажется на работе управляющей организации, состоянии общего имущества МКД и на добросовестных плательщиках за ЖКУ.
При этом законодатели разрешили жителям многоквартирных домов с 1 октября 2019 года подавать коллективные иски к управляющим организациям, что закреплено в Федеральном законе от 18.07.2019 № 191-ФЗ.
Роскомнадзору дали право раз в два года проводить проверки УО как оператора персональных данных Управляющие организации, ТСЖ и РСО являются операторами персональных данных собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах.
Поэтому их коснулись изменения, которые были введены постановлением Правительства РФ от 13.02.2019 № 146. Данный НПА регламентирует порядок организации и проведения проверок операторов ПДн, в том числе в сфере ЖКХ.
Проверять их будет Роскомнадзор не чаще одного раза в 2 года, поскольку УО и РСО использует в своей работе государственную информационную систему. Внеплановые проверки операторов ПДн проводятся, если УО/ТСЖ/РСО не исполнили выданное ранее предписание по устранению нарушений, а также по требованию прокурора, поручению Президента РФ, Правительства РФ или по заявлению граждан.
Все управляющие организации России могут быть наказаны за не размещение информации в ГИС ЖКХ С 1 июля 2019 года управляющие организации в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе встали в один ряд с УО других регионов России в вопросе обязательного размещения в ГИС ЖКХ информации согласно № 74/114/пр. Ранее организации, осуществляющие деятельность на территориях городов федерального значения, могли этого не делать. В случае, если УО не начала размещать сведения в системе с 1 июля, её могут привлечь к административной ответственности по ч.ч. 1, 4 ст. 13.19.1, а также по ст. 13.19.2 КоАП РФ, что прописано в Федеральном законе от 21.07.2014 № 263-ФЗ. УО обязаны обмениваться информацией с РСО при прямом договоре
Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 утверждена типовая форма прямого договора собственников в РСО и регламентирован порядок информационного взаимодействия при таком договоре между поставщиком услуг и управляющей организацией:
Зафиксирован перечень сведений для передачи от УО в РСО при переходе на прямой договор При заключении прямого договора на поставку коммунальных ресурсов между собственниками помещений и РСО управляющая домом организация перестаёт быть исполнителем коммунальных услуг. Такой статус по прямому договору получает РСО. При этом ей необходимо получить от управляющей организации персональные данные собственников и нанимателей жилых помещений для начислений и выставления платёжных документов. Новое постановление вводит чёткий перечень сведений, которые УО без согласия собственников и нанимателей помещений должна передать ресурсоснабжающей организации (пп. «б» п. 1 ПП РФ № 897). Этот перечень добавлен в п. 6 ПП РФ № 354 и должен включать в себя сведения о(об): Собственниках и нанимателях помещений. фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, телефон и адрес электронной почты, если собственник или наниматель являются физическим лицом; наименование, место госрегистрации и контактный телефон собственника – юридического лица.
Жилых помещениях в МКД: адреса, площадь и количество проживающих по каждому из таких помещений, площадь общего имущества, а также реквизиты документов, удостоверяющих право собственности на помещения с предоставлением их копий при наличии.
Индивидуальных приборах учёта: дату и место установки, сроки поверки, дата опломбирования, показания таких приборов учёта за последние 12 месяцев.
Наличии/отсутствии технической возможности установить ИПУ с приложением актов обследования.
Субсидиях на оплату КУ в отношении собственника или пользователя жилым помещением. Помещениях, где введено ограничение или приостановлена поставка КУ, и об устранении причин для применения таких мер на дату передачи информации.
Перерасчётах за последние 12 месяцев с предоставлением копий документов, подтверждающих право потребителя на перерасчёт.
Такой же перечень информации при прямом договоре УО должна передать регоператору по обращению с ТКО, что закреплено в п. 148(1) ПП РФ № 354 в редакции ПП РФ № 897 (пп. «ч» п. 1 ПП РФ № 897).
Прописана ответственность УО за непередачу сведений в РСО или ошибки в них В п. 6 ПП РФ № 354 наравне с перечнем информации, которую при прямом договоре УО передаёт в РСО, теперь зафиксированы сроки предоставления этой информации новому исполнителю коммунальных услуг и ответственность управляющей организации за непредоставление сведений или ошибки в них (пп. «б» п. 1 ПП РФ № 897).
Все данные, необходимые для расчётов и взимания платежей, УО должна передать не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги РСО. Эта дата, как правило, указывается в протоколе общего собрания собственников, на котором участники приняли решение о переходе на прямой договор.
Передать информацию УО обязана в двух вариантах: на электронном носителе и на бумаге. Документ должен быть подписан руководителем управляющей организации или председателя Правления ТСЖ/ЖК.
В ПП РФ № 354 появилось примечание о том, что УО будет отвечать за ошибки, которые содержатся в переданной РСО информации или за непредоставление всех или части сведений в соответствии с п. 6 ПП РФ № 354 (пп. «б» п. 1 ПП РФ № 897).
Напомним, что согласно п. 155(1) ПП РФ № 354, исполнитель КУ уплачивает штраф потребителю, если последний докажет, что ему необоснованно увеличили плату за коммунальные услуги. Если к такой ситуации приведут ошибки в переданных в РСО управляющей организацией информации, то именно УО будет возмещать поставщику ресурсов убытки, связанные с уплатой штрафа. Такие же санкции в отношении УО будут применены в случае, если она не передаст необходимые для расчётов сведения или передаст не в полном объёме.
Закреплена обязанность УО передавать в РСО сведения из реестра собственников помещений
постановление № 897 вводит ещё одно требование к перечню информации, которую управляющая организация обязана передать в РСО после перехода к предоставлению собственникам коммунальных услуг по прямым договорам. В ПП РФ № 354 теперь есть п. 6(1) и п. 148(1-1). Он обязывает управляющую организацию, утратившую статус исполнителя коммунальных услуг, передать в РСО или регоператору по обращению с ТКО сведения из реестра собственников, которые позволят «идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме» (пп. «в, ш» п. 1, ПП РФ № 897).
К таким сведениям ПП РФ № 897 относит: для физических лиц – фамилию, имя и отчество; для юридических лиц – полное наименование и основной государственный регистрационный номер; номер помещения в собственности; сведения о размере принадлежащей лицу доли в праве общей собственности.
Сведения из реестра собственников также передаются управляющей организацией без получения на это согласия субъектов персональных данных. Информация направляется в РСО или регоператору в двух форматах: на электронном носителе и на бумаге с подписью руководителя УО. Важно ПП РФ № 897, закрепив перечень информации, которую должна получить РСО от управляющей организации после заключения договора, заметно усложнил и так непростую жизнь последних.
Первая проблема: передать в РСО реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников или нанимателей помещений в доме. Где управляющим организациям взять данные паспортов собственников, военных билетов или временных удостоверений личности, непонятно.
Проблема вторая: направить новому исполнителю КУ реквизиты документов, удостоверяющих право собственности на помещения. Конечно, большинство этих данных можно получить, заказав свежую выписку из Росреестра. Но даже в ней могут не содержаться сведения обо всех собственниках и документах, подтверждающих право владения, ведь список таких документов достаточно большой.
Проблема третья: возмещение управляющей организацией убытков РСО, если таковые возникнут из-за недостоверности сведений или не передачи информации. Собственники редко сообщают в УО об изменениях, связанных с их жилыми помещениями: о смене владельца или количества проживающих, разделении долей в праве собственности, о замене ИПУ.
Запомнить:
Поставщик отвечает за поставку коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома.
В договоре горячего водоснабжения и водоотведения нужно определить границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги. Если договором не определено иное, РСО отвечает за качество предоставления коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
Инженерные системы и оборудование внутри многоквартирного дома и внутри квартиры не относятся к зоне эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.
Что изменилось в сфере управления и содержания общего имущества в МКД, проведении общих собраний собственников и формировании фонда капитального ремонта дома
1.Введены штрафы за несоблюдение требований к безопасному использованию и содержанию лифтов
17 марта 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 06.03.2019 № 23-ФЗ, который также предусматривает для управляющих организаций штрафы до 350 000 рублей за несоблюдение требований при организации безопасного использования/содержания лифтов и подъёмников для инвалидов, установленных в МКД, согласно № 23-ФЗ и ч.ч. 1, 2 ст. 9.1.1 КоАП РФ.
При этом штраф в 350 000 рублей может быть назначен в случае, если нарушения в работе оборудования представляют угрозу для жизни или здоровья людей. В такой ситуации должностное лицо УО может быть дисквалифицирован на срок до 1,5 лет, а работа управляющей организации приостановлена на 90 суток.
2.В жилых помещениях МКД запрещено размещать хостелы и мини-гостиницы
Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ запретил размещать гостиницы в жилых помещениях МКД. Владельцам существующих хостелов придётся перевести помещения из жилых в нежилые. С 1 октября 2019 года в МКД могут существовать хостелы и отели, размещённые на первом этаже и у которых оборудован отдельный вход. Помещение, которое занимает мини-гостиница, должно быть переведено из жилого в нежилое, что зафиксировано в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ.
3.Усложнён порядок перевода жилого помещения в нежилое
Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ изменил порядок изменения статуса помещения в многоквартирном доме. С 9 июня 2019 года, чтобы перевести квартиру в статус нежилого помещения в МКД, например, под офис или хостел, собственнику нужно будет получить письменное согласие владельцев всех примыкающих квартир. Примыкающими помещениями признаются все помещения, имеющие общую стену с объектом перевода, и те, которые расположены сверху и снизу. Но согласия только соседей будет недостаточно: для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо вынести этот вопрос на общее собрание.
В связи с этим № 116-ФЗ внёс изменения в правила проведения ОСС: Решение о переводе помещений в нежилые отнесёно к компетенции общего собрания собственников (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса введён специальный кворум в зависимости от количества подъездов в доме. Он закреплён в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Также на ОСС собственнику переводимого в нежилое помещения придётся вынести вопрос об оборудовании обязательного отдельного входа в него, поскольку сделать это без переустройства общих конструкций дома чаще всего невозможно (ч. 2 ст. 22, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
3. Изменены правила оформления протоколов общих собраний собственников помещений в МКД В марте 2019 года Минстрой РФ изменил правила оформления протоколов общих собраний собственников помещений в ОСС и порядок их предоставления в органы ГЖН. Ранее эти действия регулировались № 937/пр, но 5 марта он утратил силу – в действие был введён приказ Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
Так, подписать документ должны председатель, секретарь ОСС, члены счётной комиссии. Если их кандидатуры при голосовании на ОСС были отклонены, то протокол подписывает инициатор собрания.
При создании ТСЖ протокол подписывают все проголосовавшие за это собственники. Новый приказ также уточнил некоторые требования к оформлению протокола ОСС: к дате проведения общего собрания, к сведениям о председателе, секретаре и членах счётной комиссии, к спискам присутствующих на собрании, к сведениям о помещениях и участниках ОСС.
В требования к порядку направления в орган ГЖН протокола ОСС внесена обязанность инициаторов передавать в надзорное ведомство не копии, а подлинники документов.
Разместить скан-образы документов в ГИС ЖКХ необходимо в течение пяти рабочих дней со дня направления решений и протокола в орган ГЖН. Инициатор собрания по переходу собственников на прямые договоры с РСО должен самостоятельно в одно время направить подлинники в ГЖИ и копии – в УО/ТСЖ, РСО или регоператору по обращению с ТКО.
Увеличен размер госсубсидий на проведение капитального ремонта
Минстрой РФ в начале года уделил внимание вопросу проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Постановлением Правительства РФ от 11.02.2019 № 114 внесены изменения в Правила предоставления средств на капремонт из Фонда содействия реформирования ЖКХ. В частности, увеличен максимальный размер государственной субсидии, которую можно получить в Фонде ЖКХ на капремонт: если ранее он достигал только 50% от суммы работ, то теперь можно получить до 80% от стоимости работ.
Претендентам на субсидии не нужно будет подтверждать, что заявленные в капремонте работы помогут повысить энергоэффективность МКД и снизить потребление коммунальных ресурсов: ПП РФ № 114 введена единая формула расчёта годовой экономии КР.
Одновременно с ПП РФ № 114 Минстрой РФ утвердил новый свод правил проектирования и капитального ремонта кровель многоквартирных домов: изменения в «СНиП II-26-76 Кровли» утвердил приказ Минстроя РФ от 18.02.2019 № 111/пр.
Приказ № 111/пр ввёл повышенные требования к толщине и прочности утеплителя на плоских крышах. Новые нормативы, по мнению экспертов, повысят надёжность кровель и увеличат срок их службы на 15–25 лет, что позволит сэкономить собственникам и управляющим организациям, которым придётся реже проводить текущий ремонт. Новые нормы вступили в силу 18 августа 2019 года.
Регламентированы правила предоставления жителям услуг по добровольному страхованию жилья В августе 2019 года также вступил в силу Федеральный закон № 03.08.2018 № 320-ФЗ, согласно которому управляющие организации и ТСЖ должны внести в платёжные документы за ЖКУ строку «страхование жилья». Этот платёж будет добровольным: при желании жители МКД могут отказаться от страхования жилья.
Если собственник оплатит сумму страховки, указанную в квитанции, то по новому закону будет считаться, что он заключил договор страхования жилья согласно региональной программе страхования жилья от чрезвычайных ситуаций. Перечень ситуаций, от которых в рамках программы будет застраховано помещение, каждый регион определит сам в зависимости от вероятности возникновения на территории тех или иных стихийных бедствий или ЧС.
Изменения в НПА, касающихся коммунальных услуг, расчёта платы за теплоснабжение многоквартирных домов, приборов учёта и «мусорной реформы»
1.Плата за отопление разделена на плату за индивидуальное отопление и за теплоэнергию на СОИ Наиболее важные изменения в жилищном законодательстве, которые произошли в 2019 году, касались расчёта платы за теплоснабжение в многоквартирных домах.
Это связано с постановлением Конституционного Суда РФ от 20.12.2018 № 46-П. КС РФ предписал законодателям изменить подход к расчётам платы за теплоснабжение в МКД, где в установленном порядке собственники смонтировали индивидуальные системы отопления. Такие потребители должны платить только за тепловую энергию, потреблённую в целях содержания общего имущества.
Соответствующие изменения внесло в ПП РФ № 354 новое постановление Правительства РФ от 28.12.2018 № 1708. Так, потребитель, отключивший централизованное отопление в квартире, может не платить за него внутри помещения, но должен платить за отопление, потраченное на содержание общего имущества собственников. Однако не платить за индивидуальное отопление жилого помещения при автономном оборудовании потребитель может только в том случае, если при отключении в квартире централизованного теплоснабжения он соблюдал требования законодательства к переустройству: разработал техдокументацию и согласовал работы с органом МСУ.
Также новое постановление урегулировало порядок расчёта платы за отопление с учётом показаний индивидуальных приборов в тех МКД, где не все помещения оборудованы ИПУ.
28 декабря 2018 года во исполнение сразу двух постановлений Конституционного суда РФ – от 10.06.2018 № 30-П и от 20.12.2018 № 46-П – вышло постановление Правительства РФ № 1708. Оно внесло изменения в ПП РФ № 354, предусмотрев в формулах расчёта нулевой объём потребления тепловой энергии в помещении собственника: как по показаниям ИПУ, так и при установленном автономном отоплении.
2.Федеральный закон от 26.07.2019 № 241-ФЗ ввёл новые виды домов, в которых можно не устанавливать счётчики и внёс корректировки в ст. 13 № 261-ФЗ.
УО и собственники помещений в МКД не обязаны устанавливать приборы учёта коммунальных ресурсов в домах, степень износа которых выше 70%. Требования по оснащению приборами учёта теперь распространяются на все ветхие, аварийные и подлежащие сносу или капитальному ремонту дома.
3. Федеральный закон от 29.05.2019 № 114-ФЗ закрепил административную ответственность потребителей за повторное самовольное подключение к сетям электро- и теплоснабжения. Для физлиц штраф составит от 15 до 30 тысяч рублей. Управляющие организации, которые борются с воровством ресурсов в многоквартирных домах, могут использовать этот аргумент при ведении информационной работы среди жителей.
4.Согласно Федеральному закону от 27.12.2018 № 522-ФЗ, в июле 2020 года в России начнётся введение системы интеллектуального учёта электроэнергии.
В МКД старые ИПУ будут массово менять на «умные», которые смогут автоматически передавать показания и ограничивать подачу света неплательщикам. Плату за новые приборы РСО включат в тариф.
4. Создан единый экологический оператор и изменены обязанности УО по содержанию контейнерных площадок
С 1 января 2019 года, согласно ч. 8 ст. 23 № 458-ФЗ, в регионах России начала действовать «мусорная реформа», но и в этом году законодатели продолжают корректировать НПА и утверждать новые документы, которые изменяют требования к работе новой системы по обращению с ТКО. Так, 14 января 2019 года официально началось создание комплексной системы обращения с ТКО согласно Указу президента РФ от 14.01.2019 № 8 – Российского экологического оператора. Единый оператор был зарегистрирован уже 10 апреля 2019 года. К его функционалу относится создание и управление комплексной системой по обращению с отходами, создание системы переработки вторсырья и контроль вредного воздействия ТКО на человека и окружающую среду. Для управляющих организаций и ТСЖ важным изменением, которое касалось сферы обращения с твёрдыми коммунальными отходами, стали требования постановления Правительства РФ от 15.12.2018 № 1572. Этот документ исключил из минимального перечня работ и услуг по содержанию общего имущества собственников обязанность УО убирать контейнерную площадку после погрузки мусора в машины регоператора.
К содержанию мест и площадок накопления ТКО не относятся работы по уборке мест погрузки отходов в спецмашины – за это теперь отвечает регоператор (пп. «д(2)» п. 11 ПП РФ № 491).
5. Обновлён перечень вопросов для квалификационного экзамена руководителей УО
Одно из самых «свежих» изменений в законодательстве, которое напрямую регулирует работу управляющих организаций, внёс приказ Минстроя РФ от 26.06.2019 № 366/пр. Документ обновил перечень вопросов экзамена для получения квалификационного аттестата соискателя лицензии по управлению МКД. В квалификационном экзамене появились вопросы, связанные с новыми правилами работы аварийно-диспетчерской службы и лицензионными требованиями. Этот экзамен обязаны сдавать все руководители УО для получения лицензии на управление многоквартирными домами.