Взыскание платы за ЖКУ может производиться в общем и упрощенном порядке. Упрощенный порядок удобен при рассмотрении бесспорных требований на сумму до 500 тыс. руб. (если должник — юридическое лицо) или до 250 тыс. руб. (если должник — ИП). Преимущества упрощенного порядка:
- срок рассмотрения дела — не более двух месяцев со дня поступления иска в суд;
- немедленное исполнение решения (оно вступает в законную силу по истечении 15 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба);
- сокращение судебных расходов (пошлина ниже);
- экономия времени, т. к. отсутствует стадия судебного разбирательства.
Рассматривать экономические споры о взыскании платы за ЖКУ с юридических лиц также может третейский суд. Однако третейское соглашение между юридическими лицами и УО, РСО — это скорее редкое исключение, чем общее правило.
- Аргументы должника — юридического лица
Юридические лица зачастую отказываются вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Ведь они не ощущают реальной пользы от деятельности УО или жилищного объединения. В обоснование своей позиции предприниматели указывают, что они самостоятельно:
- собирают и вывозят мусор;
- содержат прилегающую к своему входу территорию;
- осуществляют дератизацию и дезинсекцию;
- ремонтируют общие коммуникации в занимаемых помещениях.
К СВЕДЕНИЮ
Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.04.2013 № 14700/12 констатировал, что спор о размерах платы за содержание общего имущества, взимаемой с предпринимателя, вытекающий из гражданских правоотношений и влияющий на результаты предпринимательской деятельности, ТСЖ (это также касается УО, ЖК, ЖСК), непосредственно связан с экономической деятельностью двух хозяйствующих субъектов и, как прямо предусмотрено ст. 28АПК РФ, подведомствен арбитражному суду. Также упомяну знакомый вам аргумент собственника нежилого помещения: «Мы не используем общее помещение (подъезд, лестничные пролеты), не эксплуатируем лифт и мусоропровод». В какой‑то мере эти доводы отвечают принципам справедливости и разумности. С точки зрения гражданского законодательства правильно платить лишь за те услуги и работы, которые фактически оказаны и выполнены.
- Позиция УО в суде
Заранее сформулируйте для себя позицию, которую будете отстаивать в суде. Изучите судебную практику — это поможет учесть ошибки ваших коллег при рассмотрении аналогичных дел. В 2010 году Президиум ВАС РФ сделал однозначный вывод о том, что собственники нежилых помещений наравне с собственниками иных помещений являются потребителями комплекса работ и услуг, выполненных и оказанных в процессе технического обслуживания многоквартирного дома, которые должны быть оплачены (постановление ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10). Многоквартирный дом — это единый комплекс с общими инженерными сетями, коммуникациями. Техническое обслуживание находящихся в МКД нежилых помещений невозможно проводить отдельно от обслуживания дома в целом, собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества.
ПРИМЕР. О ремонте нужно просить. Суд взыскал задолженность по оплате услуг по содержанию и управлению общим имуществом с собственника нежилого помещения. В удовлетворении встречного требования организации о взыскании расходов на ремонт кровли над магазином, который расположен в МКД, суд отказал, поскольку ответчик не заявлял истцу о необходимости проведения данного ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2012 по делу № А44-3403/2011). Судебная практика, когда суд отказал во взыскании задолженности из‑за отсутствия доказательств, подтверждающих объем расходов, также встречается. Хотя она и является единичной и преимущественно сформировалась до 2012 года, ее все же следует учитывать при анализе соответствующих судебных рисков.
ПРИМЕР. Объем расходов нужно подтвердить
Суд сделал вывод, что в отсутствие доказательств, которые подтверждают объем расходов, понесенных истцом на содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги спорного МКД, взыскание не допускается. Обоснованность изложенного подтверждается определением Высшего арбитражного суда РФ от 25.07.2008 № 9234/08 по делу № А05-8788/2007. Истцом не был документально подтвержден ни размер общей площади спорного жилого дома, ни размер общего имущества в многоквартирном доме. Технические характеристики спорного МКД истцом также не подтверждены, что исключает взыскание в порядке ст. 1102 ГК РФ суммы неосновательного обогащения (постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2012 по делу № А55-14958/2011).
К СВЕДЕНИЮ. Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр утверждена примерная форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Подписать такой акт должен председатель совета МКД (подп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
ПРИМЕР. Сметы необходимо предоставлять. Суд отказал во взыскании долга и неустойки по оплате расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества в МКД, поскольку ТСЖ документально не были подтверждены размер и обоснованность взыскиваемых с юридического лица — собственника помещения расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, не представлены сметы доходов и расходов на содержание общего имущества, составленные и утвержденные в установленном законодательством РФ порядке (постановление ФАС Московского округа от 13.05.2010 по делу № А40-61348/09‑159‑558).
- Средства доказывания в суде
Сформулировали позицию — собирайте доказательства своей правоты.Судебный процесс — это состязательность сторон. Исход дела зависит от вас: привели доказательства — выиграли суд. Чтобы доказать суду, что именно вы обеспечиваете надлежащее содержание общего имущества в МКД, представьте следующие доказательства.
- Документы, подтверждающие право на управление МКД и на взыскание платы за содержание и коммунальные услуги.
Для УО это лицензия на право управления МКД, протокол общего собрания собственников помещений об избрании УО или иные основания для заключения договора управления, сам договор управления МКД, акты об оказанных услугах и выполненных работах за спорный период.
Ваша задача — подтвердить факт управления МКД в спорный период
Для ТСЖ это протокол общего собрания собственников помещений о создании и избрании в качестве способа управления ТСЖ, устав ТСЖ, договор о содержании и ремонте общего имущества (при его заключении с собственниками, не являющимися членами ТСЖ).
- Внутренние документы, которые послужат дополнительным доказательством. Суд при рассмотрении дела учтет договоры с подрядчиками; журналы учета работ, штатные расписания, материальные отчеты; документы, исходящие от контролирующих органов (паспорта готовности МКД к отопительному сезону, акты проверок), и др.
Ответчик будет говорить о том, что не доказан объем работ и услуг по содержанию общего имущества. Отвечайте, что они не должны влиять на принятие судебного акта о взыскании платы, поскольку отсутствие у управляющей организации актов об оказанных услугах и выполненных работах за спорный период не освобождает собственника помещения от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества. Ссылайтесь на ч. 1 и 2 ст. 39, ст. 210 ГК РФ, постановление ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10. Вы не должны доказывать размер фактических расходов, которые возникли в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Если все тонкости учтены и досудебный порядок урегулирования споров соблюден — подавайте иск в Арбитражный суд с учетом требований ст. 125–126 АПК РФ.
- Обеспечение исполнения судебных актов о взыскании
На стадии исполнения судебных решений о взыскании платы за ЖКУ с юридических лиц также есть свои особенности, о которых мы расскажем ниже.
- Исполнительный лист о взыскании платы направьте в ФССП и предъявите к исполнению в банк, в котором у юрлица открыт счет.
Предварительно получите информацию о наличии счетов. Например, посмотрите счета, указанные собственником в договоре управления.
- Обратитесь к приставу — судебному исполнителю с ходатайством об обращении взыскания на конкретное имущество должника.
Данный подход к процедуре исполнения судебного акта увеличивает шансы на успешное взыскание суммы задолженности.
К СВЕДЕНИЮ. С 1 января 2017 года договор между собственником нежилого помещения в МКД и ресурсоснабжающей организацией требует письменной формы. В случае отсутствия письменного договора РСО определяет объем потребленных ресурсов счетным способом, предусмотренным для бездоговорного потребления. Соответствующие изменения внесены постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498.
- Выводы по судебной работе с юридическими лицами
Юридическое лицо, являющееся собственником помещения в МКД, в силу прямого указания в законе обязано нести расходы по содержанию общего имущества в МКД. Исполнение этой обязанности не зависит от наличия расходов на содержание собственного помещения, находящегося в собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Отсутствие договорных отношений между УО, ТСЖ и юрлицами не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности участвовать в содержании общего имущества в МКД.
ПОДАЙТЕ СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКАХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД В РСО
С 1 января этого года поставка холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа в нежилое помещение в МКД, а также водоотведение осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с РСО. Это указано в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Как организация, управляющая МКД, сделайте следующее.
- Направьте сведения о собственниках нежилых помещений в РСО.
- Направьте собственникам нежилых помещений уведомления о необходимости заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов с РСО.
- Рекомендации по работе с юридическими лицами
Сформулируем общие рекомендации, применение которых позволит сэкономить время в судах с юрлицами.
Во-первых, при подготовке проекта договора управления МКД учитывайте, что стороной может быть юрлицо, и включайте в его условия указание:
- на сокращенный срок рассмотрения претензий по задолженности за ЖКУ и о способах направления претензий (заказным письмом, по электронной почте, курьерской службой и т. д.);
- на порядок и форму взаиморасчетов с собственниками нежилых помещений в МКД, которые несут расходы на содержание общего имущества путем заключения договоров с подрядными организациями (минуя УО), а также ответственность и контроль за выполнением соответствующих работ, услуг.
Во-вторых, приложите все усилия, чтобы заключить договор управления, условия которого утверждены решением общего собрания в МКД. Это способствует эффективному выстраиванию договорных отношений и упрощает процесс доказывания в случае судебного спора.
Все это относится и к условиям договора о содержании и ремонте общего имущества (для ТСЖ, ЖСК).
[1] документ из http://e.mk—dom.ru